ASSEMBLEA DI CONDOMINIO: ALCUNE QUESTIONI PRATICHE

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Premessa

Come sicuramente ben noto, l’assemblea condominiale è il luogo all’interno del quale vengono assunte tutte le decisioni inerenti il condominio ed i beni che ne fanno parte. Proprio per questo motivo, tutti i suoi aspetti, dalla convocazione alla verbalizzazione, passando per le maggioranze ed i requisiti di partecipazione, sono regolati (in maniera più o meno analitica) dalla legge. La normativa, però, non sempre risulta di chiara e semplice intelligibilità, senza contare il fatto che negli anni si sono stratificate pronunce giurisdizionali e pareri dottrinali che solo in parte hanno aiutato a creare maggior chiarezza. Per questa ragione, riportiamo di seguito alcuni casi pratici, nella speranza di far luce su alcune questioni controverse

Questioni pratiche

  • Un primo punto controverso, spesso oggetto di scontro, è quello relativo ai mezzi che l’amministratore può utilizzare per inviare l’avviso di convocazione assembleare agli aventi diritto: in particolare, il codice civile contiene un elenco di strumenti che è da sempre considerato tassativo, precludendo quindi la possibilità di utilizzarne altri ai fini di una comunicazione che abbia valore legale. Da qualche tempo, però, ha iniziato a prendere piede nelle aule di tribunale una tesi secondo la quale la posta elettronica ordinaria, non inserita nell’elenco del codice civile, possa comunque essere considerata un mezzo valido, a patto che la ricezione del messaggio sia garantita e che possa essere provata l’avvenuta comunicazione. Assumerebbero, inoltre, valore i c.d. fatti concludenti della parte ricevente, laddove sia deducibile da elementi di fatto che essa fosse comunque informata del contenuto dell’avviso, anche se ricevuto con mezzo, in sostanza, non legale.
  • Un secondo punto rilevante è quello inerente l’idoneità del luogo in cui si tengono le riunioni: se da un lato, infatti, in assenza di una clausola del regolamento di condominio che stabilisce diversamente, spetta all’amministratore il compito di scegliere dove si debba svolgere la riunione, dall’altro è ormai pacifico che detto luogo debba rispettare determinati requisiti, permettendo, in particolare, a tutti i condòmini di raggiungerlo agevolmente, assicurando la partecipazione a tutti gli aventi diritto, nonché un ordinato svolgimento della riunione, garantendo infine la riservatezza delle questioni trattate rispetto all’esterno.
  • Altro punto è quello relativo alla verbalizzazione della famigerata prima convocazione: in particolare, secondo una tesi sposata ormai da anni dalla Corte di Cassazione e contrariamente a quanto parrebbe stabilire la legge, nel caso in cui l’assemblea in prima convocazione vada deserta, o comunque non sia raggiunto il quorum costitutivo, non è necessario redigere un apposito verbale ma è sufficiente che di questo evento se ne dia atto nel verbale concernente la medesima assemblea riunitasi in seconda convocazione.
  • Infine, ma non per importanza, si riporta la circostanza molto controversa nella quale un condomino, pur essendo fisicamente presente nel luogo in cui si tiene la riunione, risulti assente nel verbale relativo ad una determinata votazione. In questo caso, come ricordato recentissimamente dalla Cassazione, il condomino registrato come assente rispetto ad una determinata deliberazione, pur se fisicamente presente, deve essere considerato assente a tutti gli effetti, in particolare quelli relativi ai poteri d’impugnazione per sollevare un vizio di annullabilità della delibera.

Conclusioni

In conclusione, quindi, i casi sopra esposti appaiono emblematici di come la normativa in materia condominiale sia spesso oggetto di “revisione” da parte di fonti anche non direttamente legittimate, nel tentativo, almeno in alcuni casi, di adeguare le disposizioni alla modernità dei tempi in cui un istituto estremamente dinamico ed in continua evoluzione come quello del condominio si trova ad esistere.

Dott. Marco Suisola nato a Firenze il 25 aprile 1978 svolge l’attività di amministratore di condominio a livello professionale dal 1999 e la sua società ad oggi è composto da 14 dipendenti e 3 soci. Associato inizialmente alla Federazione Nazionale Amministratori fino al 2015 per poi diventare socio fondatore della Confartamministratori, nella quale ha rivestito la carica di tesoriere e parte integrante del CDA. E’ stato iscritto anche all’associazione Gesticond per un breve periodo ed ha fatto parte del consiglio. Svolge con regolarità l’aggiornamento professionale previsto per normativa dalla legge 140/2014 . Ha conseguito la qualifica di Revisore condominiale nel 2017. Conseguito attestato per corso di formazione e aggiornamento professionale in diritto condominiale presso l’università di Firenze nell’anno 2006. Frequentato il corso per ottenere la qualifica di consulenze tecnico di ufficio in ambito condominiale nell’anno 2014. A dicembre 2018 ha conseguito la laurea triennale in scienze dei servizi giuridici come esperto giuridico immobiliare rilasciata dall' Università degli studi Guglielmo Marconi Roma. A febbraio 2020 ha scritto il suo primo libro" Il condominio per tutti" pubblicato dalla casa editrice il Masso delle Fate. Nel marzo 2020 ha ottenuto la certificazione come black belt manager. Fa della formazione personale e dell’ aggiornamento professionale i suoi punti di forza. Da maggio 2020 al dicembre 2021 è stato presidente della società Benessere condominiale srl che si occupa di amministrazioni condominiale a livello nazionale. Dal luglio 2020 vice presidente nazionale dell'associazione Conei. Ha fondato nel 2020 il marchio Simplycondominio con il quale svolge collaborazioni sul territorio con altri amministratori.