LA RIFORMA CARTABIA, IL CONDOMINIO E IL NUOVO RUOLO DECISIONALE DELL’AMMINISTRATORE.
Con il D. Lgs. n. 149/2022, pubblicato in gazzetta ufficiale il 17.10.2022, il Governo ha dato attuazione alla delega ricevuta dalla Legge 26.11.2021 n. 206 al fine di un riassetto formale e sostanziale del processo civile nell’ottica della semplificazione, speditezza e razionalizzazione (art. 1 comma 1 L. n. 206/2021), dando ancora più rilevanza alla mediazione.
In materia condominiale secondo la nuova previsione normativa di cui all’art. 5 ter del D. Lgs n. 28/2010, l’amministratore di condominio assume un ruolo centrale e di responsabilità maggiore rispetto alla normativa attualmente vigente.
Infatti con la riforma l’amministratore è ora pienamente legittimato di per sé ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi, senza la necessità di una previa autorizzazione assembleare.
L’assemblea di Condominio, nella nuova disciplina in vigore dal 30 giugno 2023, dovrà essere investita della problematica (oggetto di mediazione) solo nella fase conclusiva della mediazione.
L’amministratore quindi, con la riforma, sarà sempre tenuto a valutare tutti i profili di opportunità della mediazione anche riguardo l’impegno economico del Condominio, senza che l’assemblea dei Condomini sia neanche informata della vertenza, tenendo sempre presente che comunque la mediazione è obbligatoria, non è possibile esimersi. Conseguentemente se la data dell’incontro iniziale di mediazione non consente i tempi di convocazione di un’assemblea condominiale, l’amministratore non potrà chiedere un rinvio, ma dovrà decidere personalmente se partecipare o meno alla mediazione, con ogni ovvia conseguenza di responsabilità per lo stesso amministratore che appunto con la riforma in oggetto acquisisce un ruolo centrale e di maggiore responsabilità.
Solo nella fase conclusiva l’assemblea dovrà essere convocata per decidere se approvare o meno l’ipotesi di accordo raggiunto in autonomia dall’amministratore nel contraddittorio con la controparte o, in difetto di accordo, la proposta conciliativa eventualmente formulata dal mediatore.
Dette delibere devono essere prese con la maggioranza di cui all’art. 1136 2° comma c.c., ossia le delibere saranno valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Sarà sempre richiesta invece l’unanimità nelle ipotesi in cui la delibera abbia per oggetto non meri diritti di credito, ma i diritti reali sui beni comuni.
L’amministratore altresì per la stessa riscossione delle quote dovrà chiedere decreto ingiuntivo senza necessità di attendere alcuna autorizzazione assembleare, e addirittura in caso di opposizione da parte del condomino ingiunto l’amministratore dovrà, in tempi perentori, intraprendere lui per primo la procedura di mediazione, pena la revoca del decreto ingiuntivo.Questo è molto importante e dimostra proprio come la nuova riforma ponga al centro di tutto la capacità decisionale autonoma dell’amministratore, l’importanza della mediazione e la sua speditezza.
Concludendo quindi l’amministratore ha il potere/obbligo di iniziare la mediazione senza convocare l’assemblea che verrà interpellata soltanto ed eventualmente in un secondo momento, nel caso in cui emergano un accordo di conciliazione o una proposta conciliativa del mediatore.
Il procedimento di mediazione dovrà avere una durata non superiore a tre mesi, prorogabile di ulteriori tre mesi dopo la sua instaurazione e prima della sua scadenza con accordo scritto delle parti.
La domanda di mediazione deve essere depositata da una delle parti presso un organismo nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia, ossia dove si trova l’immobile, anche se la competenza dell’organismo è derogabile su accordo delle parti. Per determinare il tempo della domanda si ha riguardo alla data del deposito.
