L’IMPATTO DELLA RIFORMA CARTABIA SUL CONDOMINIO
Dal primo marzo 2023 è entrata in vigore un’ampia riforma legislativa attuata con il D. Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, con cui il Governo ha dato attuazione alla delega, conferita con la Legge 26 novembre 2021, n. 206, recante, tra le altre norme, quelle: “per l’efficienza del processo civile e per la revisione della disciplina degli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie”.
Tale riforma, nota anche come “riforma Cartabia” dal nome del ministro della Giustizia del Governo Draghi che la ha ideata, porta una modifica di molte norme sostanziali e processuali contenute nel codice civile e nel codice di procedura civile, modifica che impatterà molto sullo svolgimento del processo civile, sul diritto di famiglia, e sugli strumenti alternativi per la risoluzione delle controversie.
Relativamente al Condominio, la principale novità portata dalla riforma Cartabia, riguarda lo svolgimento della mediazione, ed il nuovo ruolo dell’amministratore di condominio in tale procedura.
Per meglio comprendere la portata di questa riforma, occorre ricordare che l’art. 5 del D. Lgs. 28/2010 ha introdotto l’obbligo di mediazione per tutte le controversie riguardanti i rapporti condominiali, il che sta a significare che, per qualsiasi tipo di controversia che riguarda i rapporti condominiali, prima di poter attivare una causa dinanzi agli organi giudiziari, è obbligatorio fare un tentativo di conciliazione.
Sino al 28 febbraio 2023, l’art. 71 quater comma 3 delle disposizioni di attuazione del codice civile, stabiliva che, al procedimento di mediazione in cui è coinvolto un Condominio; “è legittimato a partecipare l’amministratore previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza” di cui all’art. 1136, comma 2, c.c.; ed il comma 4 stabiliva che: “se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la suddetta delibera il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione”.
Per ciò che attiene all’esito finale della mediazione, il comma 5 prevedeva che: “la proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza” di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., e che in caso di mancato raggiungimento della maggioranza: “la proposta si deve intendere non accettata”.
Quindi, l’amministratore doveva convocare una prima assemblea straordinaria per essere autorizzato a partecipare alla mediazione ed, in genere, ulteriori assemblee per riferire sulle trattative, sino ad un’ultima assemblea per l’eventuale approvazione della proposta conciliativa scaturita dalla mediazione.
Tale situazione produceva un inevitabile allungamento dei tempi (si pensi anche alle assemblee andate deserte, od al mancato raggiungimento del quorum), tanto che, sino ad oggi, a livello statistico, risulta che le procedure di mediazione in materia condominiale hanno una durata media molto più lunga (circa 6 mesi) e spesso, esiti positivi in misura molto inferiore rispetto ad altre materie.
In questo ambito la Riforma Cartabia è intervenuta con lo scopo di accelerare e razionalizzare la procedura di mediazione in Condominio, abrogando larga parte dell’art. 71 quater disposizioni di attuazione del codice civile.
Pertanto, sulla base dellariforma Cartabia stato introdotto, nel Dlgs. 28/2010, l’art. 5 ter, intitolato(Legittimazione in mediazione dell’amministratore di condominio) che stabilisce: “L’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa.”
Pertanto, in base alla formulazione del suddetto art. 5 ter, entrato in vigore il 1 marzo 2023, l’assemblea di condominio dovrà essere convocata solo nella fase finale della mediazione, per deliberare se approvare o meno l’accordo raggiunto autonomamente dall’amministratore con la controparte.
Diventa quindi chiaro che, se da un lato l’amministratore avrà maggiore autonomia nell’attivazione, adesione e gestione delle trattative (con conseguente maggiore responsabilità) dall’alto lato, tale maggiore autonomia, consentirà una notevole riduzione dei tempi delle procedure di mediazione, posto che l’intervento assembleare è riservato solo alla fase finale – e più importante – di approvazione dell’eventuale accordo raggiunto dall’amministratore.
Oltre a tale importante novità, altra riforma che riguarda, anche se solo indirettamente il Condominio, è l’innalzamento della competenza per valore del Giudice di Pace dai precedenti €. 5.000,00, agli attuali €. 10.000,00.
Tale innalzamento di competenza comporterà la sottrazione ai Tribunali di molte cause di natura condominiale, che saranno invece decise da giudici onorari non togati, che sono i Giudici di Pace.
