In tema di ripartizione di spese condominiali, il codice civile prevede che quelle necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. La stessa norma prevede anche che se le cose sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
Ci sono situazioni, però, nelle quali non è semplice stabilire se un bene sia privato o comune e quella dei balconi è proprio una di queste in quanto la legge non li annovera né tra i beni comuni, né tra quelli privati. Conseguentemente, in assenza di specifiche statuizioni da parte del regolamento condominiale, si rende necessario adottare una distinzione tra due differenti tipologie di balconi:
- Gli aggettanti sono quei balconi che sporgono dalla struttura dell’edificio e costituiscono un prolungamento dell’appartamento. Per questi, di norma, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria sono interamente a carico del proprietario dell’alloggio. Se, però, occorre tinteggiare o ritoccare eventuali elementi decorativi esterni, questa spesa va ripartita fra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà in quanto inerente a un bene comune a tutto il condominio e contribuiscono a renderlo esteticamente più gradevole.
- Gli incassati, invece, sono inseriti nel corpo dello stabile e sono solitamente chiusi su due o tre lati, formando una sorta di rientranza nella facciata. In questo caso, ringhiera e parapetto sono considerati a tutti gli effetti elementi della facciata, con la conseguenza che le loro spese di manutenzione vanno ripartite tra tutti i condomini. Nell’ipotesi in cui le spese riguardino la soletta, queste vanno ripartite in parti uguali tra i due proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
A differenza di quanto sostenuto per i balconi, i portoni condominiali rientrano nell’elenco legislativo dei beni comuni e quindi le spese di manutenzione vanno ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Questa conseguenza logico-giuridica è stata confermata dalla Cassazione in una risalente ma assai importante sentenza con la quale ha messo un punto alle obiezioni che erano state avanzate in relazione alla disposizione legislativa sopracitata sui beni suscettibili di un differente grado di utilizzazione, stabilendo che i portoni d’ingresso devono essere considerati a tutti gli effetti beni comuni, indipendentemente dal loro utilizzo.
Infine, va ricordato che (almeno) un elemento che accomuna i balconi ai portoni esiste e consiste nel necessario via libera preventivo dell’assemblea per l’effettuazione dei lavori della cui divisione dei costi si è fin qui parlato che deve essere concesso dalla maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio.
In caso di urgenza e di possibile pregiudizio alla sicurezza dei condomini derivante da ritardo, comunque, permane in capo all’amministratore il potere di autorizzare il compimento di lavori senza il previo assenso dell’assemblea.
