La crisi economica degli ultimi anni ha indotto sempre più proprietari ad avviare un’attività di tipo ricettivo, considerandola una forma di guadagno svincolata dalle rigide regole dettate per la locazione.
Se da un lato, quindi, questa attività porta sicuramente dei vantaggi, dall’altro potrebbe risultare problematica e fastidiosa nel caso in cui questa venga istituita all’interno di contesti condominiali in quanto potrebbe entrare in contrasto con le contrapposte esigenze degli altri proprietari.
Trattando subito l’aspetto giuridico, queste attività non sono, di per sé, vietate e il loro esercizio è consentito anche senza la previa autorizzazione dell’assemblea in quanto inerente all’uso e al godimento di beni in proprietà esclusiva e non modificante (soprattutto l’attività di affittacamere) la destinazione d’uso a civile abitazione degli appartamenti coinvolti.
Certo è, che il condomino deve comunque rispettare le disposizioni poste a tutela dei beni comuni e della sicurezza, stabilità e decoro dell’edificio ma la violazione di queste va valutata ed accertata caso per caso verificando il rapporto tra eventuali danni e l’attività recettiva portata avanti.
Le limitazioni all’attività, però, potrebbero non fermarsi qui: in ambito condominiale, la fonte principale votata a regolamentare per interno la vita condominiale è, appunto, il regolamento.
Giuridicamente esistono due tipologie di regolamenti ma, in breve, l’unico che ha la facoltà di prevedere limitazioni o divieti assoluti in relazione a queste attività è quello di natura contrattuale che, solitamente, viene redatto direttamente dal costruttore o dal primo proprietario unico e le cui clausole devono essere accettate da ogni singolo condomino al momento dell’atto di acquisto degli immobili o in sede assembleare.
Un aspetto importante da sottolineare in relazione alle suddette clausole riguarda la loro interpretazione: dal momento che queste incidono sul libero esercizio della proprietà esclusiva, eventuali divieti o limitazioni in esse contenuti devono sottostare ad una stretta (letterale) interpretazione e non possono essere interpretati estensivamente o analogicamente. Questi, inoltre, devono risultare in maniera chiara e precisa, con indicazione specifica delle attività che vanno a colpire.
Quanto appena detto non significa che le limitazioni e i divieti siano inderogabili in senso assoluto ma la procedura prevista potrebbe non essere di facile applicabilità pratica dal momento che l’unico modo per superare divieti e limitazioni è quello di trovare un accordo con tutti i proprietari dell’edificio condominiale i quali devono, a tal fine, sottoscrivere uno specifico “contratto” che, in deroga al regolamento, acconsenta all’esercizio (pieno) dell’attività.
Fatta questa (dovuta) premessa, passiamo adesso ad esaminare, in generale, alcune tipologie di attività recettive che potrebbero essere avviate:
- Bed & Breakfast à strutture ricettive gestite professionalmente da privati che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi.
Si tratta di un’attività commerciale para-alberghiera e, perciò, incompatibile con l’uso abitativo dell’immobile.
I locali adibiti, inoltre, devono possedere le caratteristiche strutturali e igienico – sanitarie previste per l’uso abitativo dai regolamenti comunali vigenti.
- Affittacamere à abitazione privata o parte di essa adibita e destinata all’uso esclusivo degli ospiti.
Questa attività non è assimilabile all’uso abitativo.
- Hotel à strutture ricettive la cui proprietà e la cui gestione fanno capo a società o imprenditori privati.
Le stanze messe a disposizione non incontrano un vero e proprio limite numerico come accade, invece, per i B&B; restano però i limiti legati alle autorizzazioni.
- Locanda o pensione à in questo caso il presupposto è quello della prestazione di un servizio di ristorazione ampio, accanto alla messa a disposizione di una camera per l’alloggio.
- Casa di riposo per anziani à struttura ricettiva socio – assistenziale qualificabile come di tipo residenziale.
- Locazioni transitorie o brevi à non si tratta di attività ricettive di tipo alberghiero
- Casa – vacanza à si tratta di locazioni ad uso abitativo in quanto comportanti soltanto la cessione del godimento di un locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni, senza la prestazione di servizi aggiuntivi.
Un riferimento a parte va fatto per un’attività recettiva di recente conio nata con lo scopo di riqualificare gli esercizi alberghieri: il condhotel.
Con questa espressione, in particolare, si fa riferimento a quel fenomeno in virtù del quale taluni edifici legalmente un condominio ma, in concreto, vengono gestiti come alberghi, in quanto ne offrono le prestazioni tipiche (alloggio e servizi strumentali).
Vi sono, però, alcune differenze: in primo luogo, con riferimento alla superficie massima delle unità abitative a destinazione residenziale che possono concorrere a costituire il condhotel, questa non superare i limiti stabiliti dalla legge, la quale stabilisce che la percentuale massima della superficie netta delle unità abitative ad uso residenziale non può superare il 40% del totale della superficie netta destinata alle camere.
Altra differenza riguarda l’ambito di applicazione della normativa che comprende solo gli alberghi esistenti già autorizzati all’esercizio dell’attività alberghiera; da ciò ne deriva che l’attività recettiva non può nascere sotto forma di condhotel, il quale potrà essere costituito soltanto in un secondo momento.
Ancora, la legge individua una serie di caratteristiche base che la struttura deve possedere per poter avviare l’attività di condhotel:
- presenza di almeno sette camere
- rispetto della percentuale massima della superficie netta delle unità abitative ad uso residenziale
- presenza di una portineria unica
- gestione unitaria ed integrata dei servizi
- esecuzione di eventuali interventi di riqualificazione per raggiungere le tre stelle
- rispetto della normativa vigente in materia di agibilità
Inoltre, è previsto che i servizi per le unità abitative a destinazione residenziale devono essere erogati per un periodo non inferiore a dieci anni.
Il gestore unico è il soggetto responsabile della gestione unitaria dell’esercizio alberghiero che comprende l’attività concernente la fornitura di alloggio, servizi accessori e l’eventuale vitto. Costui si impegna a garantire, oltre alla prestazione di tutti i servizi previsti dalla legge, anche quanto stabilito in via convenzionale per quanto riguarda i servizi, le condizioni di godimento e le modalità concernenti l’uso di eventuali strutture comuni.
Specularmente, il proprietario dell’unità abitativa ad uso residenziale interna al condhotel si impegna a rispettare le modalità di conduzione della struttura, a garantire l’omogeneità estetica dell’immobile in caso di interventi edilizi sull’unità acquisita nonché gli ulteriori obblighi definiti attraverso la regolazione negoziale.
Il contratto che entrambe le parti suddette devono sottoscrivere include:
- una descrizione accurata dei beni, dell’ubicazione e della struttura oggetto di compravendita;
- le condizioni di godimento e le modalità concernenti l’uso di eventuali strutture comuni;
- una descrizione accurata e appropriata di tutti i costi connessi alla proprietà dell’unità residenziale, delle modalità attraverso cui tali costi sono ripartiti, con indicazione delle spese obbligatorie nonché di quelle relative alla gestione, manutenzione e riparazione delle parti comuni.
Deve, inoltre, essere inserita un’apposita clausola nella quale venga precisato che l’unità abitativa ad uso residenziale non utilizzata dal proprietario, con il suo consenso, può essere adibita ad impego alberghiero.
L’eventuale inquilino è, comunque, gravato dall’obbligo di rispetto del regolamento condominiale ma, allo stesso tempo, ha diritto di usufruire delle parti comuni del condhotel ed eventualmente modificarle per un miglior godimento dell’unità immobiliare.
In caso di violazioni di legge o del regolamento da parte dell’inquilino, infine, l’amministratore ha il potere di agire giudizialmente nei suoi diretti confronti per far cessare la violazione ed ottenere l’osservanza in forma specifica di quanto stabilito nella fonte violata.
Restando in questo ambito, ogni responsabilità in ordine ai danni conseguenti all’uso delle strutture è a carico del gestore unico che risponde nei confronti del danneggiato e nei confronti del condomino.
In caso di interruzione dei servizi comuni o di sopravvenuta impossibilità, il proprietario della struttura si impegna a subentrare negli obblighi a carico del gestore.
A questo punto resta un’ultima figura da trattare in questa sede: l’home restaurant.
Questa attività si caratterizza per la preparazione di pranzi e cene presso il proprio domicilio in giorni dedicati e per poche persone individuate attraverso piattaforme digitali.
La legge identifica alcune figure professionali inerenti a questa attività:
- il gestore è quel soggetto che gestisce la piattaforma digitale finalizzata all’organizzazione di eventi enogastronomici. Egli ha l’obbligo di garantire che le informazioni relative all’attività degli utenti iscritti alla piattaforma siano tracciate e conservate nel rispetto della legge.
- l’utente operatore cuoco è il soggetto che, attraverso la piattaforma digitale, svolge l’attività di home restaurant e che deve prestare il proprio consenso affinché i singoli ospiti possano fruire dei servizi.
Il gestore, inoltre, deve verificare che gli utenti operatori cuochi abbiano stipulato un contratto di assicurazione per la copertura dei rischi derivanti dall’attività e che l’unità immobiliare ad uso abitativo sia coperta da un’assicurazione per la responsabilità civile verso terzi.
Egli, infine, deve verificare che gli utenti operatori cuochi siano in possesso dei requisiti indicati dalla legge per lo svolgimento della relativa attività.
Inoltre, l’unità immobiliare deve possedere i seguenti requisiti:
- caratteristiche di abitabilità e di igiene ai sensi della normativa vigente
- immobili in cui non siano già esercitate attività turistico – ricettive in forma non imprenditoriale o attività di locazione per periodi inferiori a trenta giorni
L’esercizio dell’attività è, anch’esso, subordinato a determinati requisiti:
- possesso dei requisiti di onorabilità morali e professionali da parte degli utenti operatori cuochi
- attestato dell’analisi dei rischi e controllo dei punti critici
- comunicazione al comune la segnalazione certificata di inizio attività
- modulo ComUnica Camera di Commercio e posizione INPS e INAIL
- corsi di formazione per alimentaristi
- requisiti funzionali e strutturali del luogo
Per concludere occorre ricordare che anche l’attività di home restaurant, come tutte le altre descritte in questo riassunto, può essere vietata o limitata ad opera di un eventuale regolamento condominiale di natura contrattuale.
