La Corte di cassazione, Sezione VI Civile, con l’ordinanza del 25 giugno 22, n. 1258, con la quale ha accolto il ricorso e cassato con rinvio la decisione, assunta dalla Corte d’appello di Napoli ha confermato un principio già affermato dalla Corte di cassazione, Sezione VI Civile, con l’ordinanza del 25 gennaio 218, n. 1847 secondo il quale non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, chi non è condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali.
Il caso concreto trae origine dal fatto che, a seguito della cessione di un appartamento, il nuovo proprietario era stato chiamato a pagare un vecchio debito, a titolo di solidarietà con il precedente proprietario, verso un terzo creditore del condominio nello specifico l’Avvocato del condominio per attività svolta tra il 2002 e il 2008 mentre il nuovo proprietario aveva acquistato l’immobile soltanto nel 2013 ed aveva proposto l’opposizione a decreto ingiuntivo.
La domanda del nuovo proprietario veniva accolta in primo grado per poi essere integralmente ribaltata in Appello.
La Corte d’Appello basava la propria decisione sul fatto che vi era solidarietà tra il cedente e il cessionario dell’immobile in relazione agli obblighi verso i terzi e, tale conclusione si basava sull’art. 1104 c.c. e sull’assunto che l’articolo 63 disp. att. c.c. opererebbe solo nei rapporti tra condomino e condominio e non anche nei rapporti tra condomino e terzi creditori del condominio. Secondo l’interpretazione, sostenuta dalla Corte quindi questa norma andrebbe applicata anche nei rapporti con i soggetti estranei alla comunione. In pratica, per recuperare un vecchio debito, il terzo creditore potrebbe agire, indistintamente, verso il precedente contitolare o nei riguardi di quello attuale.
Si tratterebbe di una circostanza applicabile anche alla materia condominiale. Quindi, seguendo questo ragionamento, il nuovo proprietario e condomino, potrebbe essere chiamato a rispondere anche per pendenze risalenti nel tempo, semplicemente, perché ne risponde in solido con il vecchio proprietario.
Fortunatamente la Cassazione ha ribaltato quanto sostenuto dalla Corte di Appello di Napoli, cassando con rinvio la sentenza e precisando che quanto sostenuto nell’impugnata sentenza contrasta con il tenore letterale della disposizione dettata dall’articolo 1104 c.c., che si riferisce ai “contributi” dovuti non versati secondo l’orientamento per cui la disposizione in esame riguarderebbe, solamente, gli oneri che sono dovuti nei rapporti con gli altri comunisti. Esso non sarebbe, quindi, riferibile ad eventuali debiti con i soggetti terzi. Di conseguenza, in ambito condominiale, un creditore del condominio non potrebbe mai agire contro l’attuale proprietario, se la pendenza si riferisse ad un periodo in cui questi non era ancora un condomino del fabbricato.
Da ciò deriva che l’amministratore può imporre il pagamento delle quota, relative ad obbligazioni assunte verso terzi, soltanto a chi sia effettivamente parte della compagine condominiale nel senso che un condomino può essere obbligato verso un terzo creditore soltanto se, al momento in cui è sorto il debito, questi era proprietario di un immobile facente parte del fabbricato ed in particolare l’obbligo sorge tramite delibera assembleare sulle spese.
Avv. Ilaria Chiosi
