La compravendita di un immobile spesso fa sorgere problemi su chi deve pagare le spese condominiali arretrate e su quali spese gravano sul venditore e quali sull’acquirente.
L’ incertezza si verifica soprattutto quando l’assemblea condominiale ha deliberato di procedere con alcuni lavori, indicando la spesa finale senza che i lavori siano stati ancora eseguiti.
Altra incognita nasce quando il condomino è moroso nei pagamenti.
In generale il principio è quello per cui le spese condominiali sono legate alla proprietà dell’appartamento di conseguenza oneri che benefici si trasferiscono con la vendita al momento del rogito. Tuttavia è previsto per tali spese la solidarietà tra venditore ed acquirente a tutela del condominio. A seguito di ciò il condominio potrà recuperare le somme dovute in relazione all’appartamento oggetto di compravendita con maggiore facilità potendosi rivolgere indistintamente al venditore (ex proprietario) o all’acquirente (nuovo proprietario).
Ovviamente il nuovo proprietario può far valer il diritto di regresso, verso il dante causa per le quote che questi avrebbe dovuto corrispondere al Condominio.
Andando più nello specifico le spese di manutenzione, sono divise secondo la Cassazione:
– lavori di manutenzione ordinaria, ossia quegli interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione che non comportano semplicemente manutenzione dell’edificio spettano a colui che è proprietario al momento dell’esecuzione delle opere;
– lavori di manutenzione straordinaria, ossia quegli interventi che comportano innovazioni, migliorie e aumentano il valore del complesso immobiliare spettano a chi è proprietario al momento della delibera assembleare che autorizza lo svolgimento delle opere. Di conseguenza per individuare l’obbligato al pagamento non si fa riferimento a quando i lavori sono stati iniziati o sono terminati, ma si tiene conto di quando l’assemblea ha adottato la decisione di eseguirli.
Alla luce di quanto sopra al momento della stipula dell’atto di compravendita è conveniente pretendere dal venditore una liberatoria a firma dell’amministratore del condominio che attesti che i pagamenti degli oneri condominiali siano tutti effettuati e che non siano state deliberate spese per lavori ancora da eseguire. Nel caso in cui vi siano debiti nei confronti del condominio è possibile chiedere al Notaio di inserire, nell’atto di vendita, una clausola di ripartizione delle spese oppure potrà essere depositata una somma presso il notaio a garanzia del pagamento per evitare eventuali sorprese e/o inadempienze del venditore.
Quando abbiamo esaminato sino ad ora riguarda la compravendita ordinaria tra soggetti, ma cosa avviene nell’ipotesi di acquisto dell’immobile all’asta?
Uno degli aspetti da non sottovalutare quando si intende partecipare ad un’asta è il pagamento delle spese ordinarie di gestione dell’immobile. La normativa di riferimento è quella contenuta nel comma 2 dell’articolo 63 dell’attuale Codice di Procedura Civile. Tale normativa afferma che colui che si aggiudica un bene immobile, nel corso di una regolare asta, è tenuto al pagamento delle spese del condominio non solo a partire dalla data in cui è stata finalizzata la compravendita, ma anche dell’anno precedente all’acquisto. Ovviamente è opportuno precisare che la persona che si è aggiudicata il bene all’asta ha pieno diritto di rivalsa nei confronti del vecchio proprietario. Ciò significa, che l’aggiudicatario dell’asta può chiedere al vecchio proprietario il rimborso delle spese condominiali relative al periodo precedente alla data dell’avvenuto acquisto. Per la conferma di tale data fa fede la pubblicazione da parte del Cancelliere del decreto con cui viene definito il trasferimento del bene pignorato dal vecchio al nuovo proprietario. Quando il decreto viene sottoscritto dal Giudice. il vincitore dell’asta può essere considerato l’effettivo nuovo proprietario dell’immobile, e deve attenersi di conseguenza al pagamento delle spese condominiali, come previsto dalla normativa vigente.
