La compravendita di un bene immobile è sempre un passaggio alquanto delicato che necessita di attenzione, in particolare se il bene immobile in vendita è situato all’interno di un complesso condominiale.
Uno degli aspetti da sempre più controversi è quello della ripartizione delle spese tra acquirente e venditore: in merito il codice civile stabilisce innanzitutto che entrambi i contraenti sono obbligati verso il condominio per il pagamento delle spese condominiali riferite all’anno in corso e a quello precedente.
Dopodiché, per quanto riguarda la loro ripartizione, di norma si procede secondo quanto segue:
- le spese condominiali ordinarie restano in carico al venditore fino alla data di trasferimento della proprietà (o fino alla data di consegna effettiva del bene nel caso in cui questa sia diversa);
- le spese straordinarie, invece, vanno ripartite sulla base della data della delibera assembleare che le ha autorizzate
Sul punto, i giudici non sono tutti della stessa opinione però la soluzione migliore (che richiede un’espressa pattuizione scritta) sembra, attualmente, essere la seguente:
- le spese ordinarie vengono suddivise sulla base della data di consegna del bene
- le spese straordinarie, invece, verranno suddivise in base alla data di stipulazione del contratto preliminare (e potranno, quindi, comportare un aumento del prezzo di vendita).
Nel preliminare, oltre alla promessa di entrambe le parti di accollarsi le spese straordinarie di relativa competenza (in modo da escludere che entrambe corrano contemporaneamente il rischio di rispondere per spese non di loro competenza), occorre anche che sia previsto l’impegno del venditore a fornire delega al compratore affinché questo possa partecipare alle assemblee nelle quali si discute di interventi comportanti spese a carico di quest’ultimo.
L’acquirente deve, tra le altre cose, richiedere al venditore una serie di informazioni riguardo l’andamento del condominio e, in particolare:
- presenza di spese condominiali arretrate
- ammontare delle spese annue di ordinaria amministrazione
- se l’assemblea ha deliberato lavori di manutenzione e a chi spetta la loro copertura economica
- se il regolamento di condominio pone particolari limitazioni
Il trasferimento del diritto di proprietà e la comunicazione al condominio dell’atto di acquisto segnano due termini molto importanti: il primo funge da spartiacque tra le spese che restano a carico del venditore e quelle passano in capo al compratore mentre il secondo segna il momento a partire dal quale il compratore acquista la qualità di condomino e, contemporaneamente, il nuovo condomino acquista anche la facoltà di impugnare delibere di assemblee alle quali ha partecipato il venditore e con cui sono state autorizzate spese che sono passate a suo carico.
La comunicazione di vendita deve essere trasmessa all’amministratore, ai fini dell’aggiornamento dell’anagrafe condominiale, entro 60 giorni dalla stipula dell’atto. Questo atto può essere compiuto sia dal venditore che dal compratore ma bisogna tenere presente che, in ogni caso, i due contraenti restano obbligati in solido per le spese maturate fino alla data della comunicazione.
Il compratore, inoltre, ha un ulteriore onere ossia quello di reintegrare il compratore della somma di denaro che questo ha versato nel fondo condominiale di riserva in un momento antecedente alla vendita.
Questo principio di solidarietà passiva tra contraenti opera, peraltro, anche nel caso in cui l’acquisto avvenga in sede di asta giudiziale e, di conseguenza, i due obbligati per le spese dell’anno (contabile) in corso e di quello precedente passano in carico al condomino aggiudicatario dell’asta.
Nel caso in cui il condominio non riesca a recuperare integralmente eventuali crediti maturati nei confronti del condomino la cui proprietà è stata pignorata e messa all’asta, l’amministratore potrà ripartire la parte mancante tra tutti i condomini, incluso l’aggiudicatario dell’asta (a lui però potranno essere addebitate soltanto somme divenute certe ed esigibili dopo l’aggiudicazione).
In tutto questo, ovviamente, resta ferma la possibilità, per il condominio e per il nuovo condomino, di chiedere indietro al vecchio condomino le somme sborsate al suo posto.
Gli appartamenti, peraltro, non sono gli unici beni che possono costituire oggetto di un contratto di compravendita: secondo la Cassazione, anche eventuali parcheggi che risultino in eccesso rispetto allo standard minimo previsto dalla legge possono essere venduti a terzi.
Un altro caso, invero un po’ particolare, riguarda l’alienabilità delle parti comuni: sul punto i tribunali sono concordi nello stabilire che, laddove l’assemblea (con la maggioranza dei 4/5 dei millesimi e con le altre condizioni previste dal c.c.) deliberi la modificazione della destinazione d’uso delle parti comuni (altrimenti non alienabili), queste possano essere liberamente alienate in quanto non più funzionali al miglior godimento delle unità immobiliari.
Passando, invece, a parlare delle facoltà che i condomini hanno sulle parti di loro proprietà esclusiva, una tra loro merita di essere ricordata: la possibilità di modificare la destinazione d’uso di un immobile può essere limitata soltanto dall’atto notarile di acquisto o da un’eventuale disposizione del regolamento condominiale contrattuale (non assembleare). Nel caso in cui nessuno di questi atti preveda disposizioni contrarie e sempreché il condomino non esegua opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio, nessun condomino può impedire agli altri di usufruire di questa facoltà e lo stesso discorso vale per l’esercizio di attività commerciali.
Il motivo per cui la possibilità di limitazione di queste facoltà può avvenire ad opera del regolamento contrattuale ma non di quello assembleare, riguarda il fatto che il regolamento contrattuale non è sufficiente che venga sottoscritto dai condomini presenti in assemblea ma è necessario che venga sottoscritto dalla totalità dei condomini.
Conviene, infine, ricordare che in un contesto normativo e giurisprudenziale alquanto complesso e frastagliato, un importante ruolo di prevenzione di contenziosi potrebbe essere svolto dal notaio, il quale può informare l’acquirente della presenza di eventuali spese ingenti che passerebbero a suo carico e offrire una consulenza alle parti per facilitare il raggiungimento di un accordo.
