Condominio: i balconi ed i criteri di riparto delle spese

La funzione del balcone è consentire l’affaccio al proprietario dell’appartamento a cui afferisce.

L’art. 1117 del Codice civile, pur nella nuova formulazione introdotta dalla legge di riforma del condominio (L. 220/2012) che definisce quali sono le parti comuni di un edificio non fa alcun accenno ai balconi.

Per stabilire a chi spettino le spese di rifacimento dei balconi occorre fare una distinzione.

I balconi possono essere, infatti, aggettanti o  incassati a seconda che sporgano o meno rispetto ai muri perimetrali dell’edificio.

 

I balconi aggettanti costituiscono un ideale prolungamento dell’unità immobiliare a cui appartengono e sono normalmente aperti su tre lati.

Conseguentemente la soletta del balcone appartiene al proprietario del relativo appartamento. Lo stesso, in questo caso, non assolve alla funzione di dividere il piano di sopra e quello di sotto.

Al proprietario dell’appartamento cui il balcone è annesso spettano dunque le spese per la manutenzione del pavimento, per la struttura della soletta (travi portanti, armatura ecc.) nonché il relativo soffitto.

Questo principio è stato recentemente ribadito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 12.3.2020 n. 7042.

La Cassazione ha chiarito che dal momento che il balcone assolve ad una funzione di utilità del solo appartamento cui è annesso le spese delle parti in aggetto possono essere suddivise tra i condomini solo allorché le stesse assumano una caratteristica di particolare rilievo per il decoro e la struttura del palazzo contribuendo alla relativa gradevolezza (sul punto si è espressa più volte la Suprema Corte di Cassazione, da ultimo con la sentenza n. 27083/2018).

In questo caso si considerano quale ornamento della facciata e vengono ripartite tra tutti i condomini in base alla tabella millesimale generale.

La tinteggiatura e intonacatura del sottofondo che fa da “soffitto” al balcone sottostante sono invece di competenza al 100 % del proprietario del piano di sotto in base al criterio indicato dall’art. 1125 c.c. che stabilisce la ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai.

 

I balconi incassati sono invece quelli che non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’edificio restando incassati e solitamente sono chiusi su due o tre lati.

In questo caso il criterio di ripartizione della spesa di rifacimento della soletta sono diversi.

Si ritiene che la soletta abbia funzione di prolungamento del solaio stesso e quindi abbia la funzione si separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dell’edificio cosicché le spese verranno divise tra i proprietari del piano di sopra e di quello sottostante in base ai criteri dell’art. 1125 c.c.

Differenze tra i due tipi di balcone si riscontrano anche in relazione al possibile utilizzo della soletta da parte del proprietario del piano di sotto, ad esempio per agganciare tende da sole.

Questi, infatti, in caso di balcone incassato, potrà utilizzare il sottobalcone che, come visto, funge da copertura, per tutti gli usi necessari, fermo restando le prescrizioni dell’art. 1102 c.c., in relazione all’uso comune della cosa, mentre, al contrario, l’utilizzo da parte del proprietario dell’abitazione sottostante, in ipotesi di balcone aggettante, potrà avvenire solo previo consenso del proprietario del balcone (Cass. civ. Sez. II, 30/07/2004, n. 14576; Cass. civ., 17/07/2007, n. 15913).

In definitiva per potere correttamente suddividere le spese di manutenzione e/o rifacimento dei balconi occorre fare riferimento al concreto utilizzo e alla funzione che gli stessi, e le singole parti, svolgono all’interno del condominio ovvero se sono a vantaggio esclusivo di uno io più condomini ovvero dell’intero edificio.

Avv. Anna Santini