Condominio: il sottotetto

Il codice civile e la verifica del titolo di provenienza

La nuova formulazione dell’art. 1117 del codice civile inserisce il sottotetto tra le parti comuni dell’edificio purché “destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune”.

Ciò non toglie che prima di guardare alla funzione cui è destinato il sottotetto si possa prescindere dall’esame del titolo.

Se il titolo di acquisto ne stabilisce la proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento immediatamente sottostante per essere certi che sia effettivamente così bisognerà verificare con attenzione cosa stabilisce in proposito il regolamento condominiale. In particolare va posta attenzione al regolamento contrattuale ovvero a quello predisposto dal costruttore e fatto sottoscrivere a ciascun condomino unitamente all’atto di acquisto dell’unità immobiliare il quale in questo modo raggiunge l’unanimità dei consensi.

Qualora il regolamento nulla stabilisca la giurisprudenza-  ultimamente in merito si è nuovamente pronunciata la Corte Suprema di Cassazione con la sentenza 21.5.2020 n. 9383- ha chiarito che per stabilire la natura del sottotetto va esaminata, attentamente, la sua funzione.

Sottotetto di pertinenza del proprietario dell’ultimo piano

Si qualifica come pertinenza dell’alloggio sito all’ultimo piano il sottotetto il quale assolva ad una funzione isolante e protettiva, quasi a costituire un’intercapedine con funzione isolante dal caldo e dal freddo, dello stesso appartamento.

Va quindi esaminata in concreto la funzione svolta dal sottotetto.

Nel caso in cui l’esame anzidetto porti a concludere per la natura di pertinenza si deve altresì ritenere che il proprietario dello stesso possa unire i due piani con una scala interna che, a meno che non richieda una modifica del tetto o dell’estetica del condominio, non richiede il consenso degli altri condomini.

Gli interventi devono comunque essere svolti senza recare danno alle parti comuni o alla stabilità dell’edificio e, nel caso, andrà fatta una modifica alla tabella millesimale.

Qualora il titolare dell’ultimo piano intenda rivendicare la proprietà del vano sottotetto egli deve agire nei confronti degli altri condomini e non dell’amministratore in quanto i legittimati passivi sono i comproprietari del bene comune del quale si chiede la attribuzione esclusiva.

Sottotetto di natura condominiale

Come abbiamo detto, in assenza di un regolamento contrattuale che ne specifichi la natura, il sottotetto si reputa condominiale laddove esso abbia le caratteristiche tali per essere destinato ad un uso comune : passaggio di tubature, funzione di stenditoio o lavanderia presenza di serbatoio condominale di acqua ecc. utilizzabile autonomamente dai vari condomini ad esempio per il tramite di una porta di accesso o da una botola comune,.

In tutti questi casi l’utilità comune prevale su quella del proprietario dell’ultimo piano e, pertanto, lo stesso non potrà in alcun modo rivendicarne vittoriosamente la proprietà.