Nell’ambito dei contratti di appalto (sempre più frequenti in ambito condominiale), l’amministratore deve curare solo gli aspetti formali e l’esecuzione del contratto, effettuando i pagamenti, ma ogni decisione relativa al contenuto dell’appalto e all’importo dei pagamenti spetta in modo esclusivo all’assemblea: le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, in particolare, devono essere deliberate prima dall’assemblea che deve inoltre costituire un fondo speciale obbligatorio di importo uguale all’ammontare dei lavori oppure ai singoli pagamenti quando il contratto prevede il pagamento graduale dei lavori in funzione del loro progressivo stato di avanzamento.
Le maggioranze deliberative, però, variano a seconda delle occasioni:
- per le riparazioni ordinarie è sufficiente, in seconda convocazione, la maggioranza ordinaria;
- per la ricostruzione dell’edificio e per le riparazioni di notevole entità, anche in seconda convocazione, si deve raggiungere la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà valore edificio;
- per le opere che costituiscono le innovazioni previste dall’articolo 1120 del Codice civile è necessaria la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio.
Le imprese scelte dall’assemblea devono essere sempre iscritte alla Camera di commercio e munite di Durc (documento unico di regolarità contributiva) e l’amministratore deve verificarne l’idoneità tecnica e professionale.
Il contratto prevede la responsabilità dell’appaltatore verso il committente e i suoi aventi causa per dieci anni in caso di rovina o gravi difetti dell’opera, con obbligo però di denunciare il vizio entro un anno. Il c.c. prevede inoltre una garanzia generale a carico dell’appaltatore per difformità o vizi dell’opera che devono essere denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta e l’azione si prescrive entro due
anni dalla consegna dell’opera.
Infine, riguardo al rapporto coi lavoratori dell’impresa il committente condominio tramite il suo organo esecutivo (che è l’amministratore), deve eseguire la verifica dei requisiti di legge. I lavori, inoltre, devono essere eseguiti con la massima diligenza e può rispondere, quale custode, anche l’amministratore per l’incendio provocato nell’edificio dall’uso erroneo degli strumenti di lavoro.
