Il condominio, in quanto istituto giuridico e, prima, in quanto entità di fatto, trova la sua nascita al presentarsi di determinati fattori:
- La costruzione dell’edificio
- La ripartizione in piani o porzioni di piani in modo che coesistano parti esclusive e parti di uso comune legate alle prime da un rapporto di strumentalità
- Il frazionamento dell’edificio in modo che le unità immobiliari abbiano proprietari diversi
Queste stesse condizioni sono applicabili anche alle ipotesi di condomini complessi o “supercondomini”.
Attualmente, peraltro, la legge riconosce un condominio come tale, dal punto di vista giuridico, proprio al momento della venuta ad esistenza dei presupposti sopra elencati, senza che sia necessaria alcuna ulteriore formalità burocratico-amministrativa.
Da un punto di vista strutturale, affinché si possa parlare di condominio, è necessario che sussista il c.d. “vincolo di solidarietà” tra le parti private e le parti comuni, tale per cui possano considerarsi come funzionali all’utilizzo e al godimento delle seconde.
Dal punto di vista giuridico, invece, l’istituto giuridico condominiale viene ad esistenza alla conclusione del primo atto inter vivos o mortis causa con il quale si concretizza la perdita della proprietà esclusiva in capo all’unico proprietario (costruttore) e si costituisce automaticamente il condominio sulle parti comuni senza che sia necessaria la nomina di un amministratore o la creazione di un regolamento.
Molto frequente nella pratica è la costituzione di un condominio in seguito all’acquisto di unità immobiliari ancora da costruire o in corso di costruzione.
Ancora, un condominio può nascere nel caso in cui una specifica clausola testamentaria preveda l’assegnazione agli eredi di unità immobiliari diverse e separate (in assenza di testamento o di specifiche clausole in merito, invece, si avrà la costituzione di una comunione semplice tra gli eredi).
Nel caso (speciale) in cui il condominio sia costituito in forma di società cooperativa, può conservare tale forma di amministrazione.
