Estinzione del condominio

Il concetto di “estinzione del condominio” è alquanto ampio: esso sta ad indicare tutte quelle situazioni di fatto, diverse dalle ipotesi di scioglimento, idonee ad interrompere la coesistenza tra proprietà esclusiva e comproprietà di beni e servizi comuni, ponendo fine al condominio e ricomprende al suo interno diverse ipotesi di varia natura.

Una di queste è il perimento dell’edificio che può essere totale, quando a perire è l’intero edificio o una parte che ne costituisce almeno i 3/4 del suo valore, oppure può essere parziale, quando incide su una porzione di edificio inferiore ai 3/4 del suo valore.

Il perimento può avvenire a causa di un “crollo” che, per aversi, deve essere prodotto da cause non dipendenti dalla volontà dei condomini, ad eccezione del caso in cui una parte di edificio venga demolita per salvaguardarne un’altra.

Giuridicamente parlando, invece, lo scioglimento del condominio può avvenire soltanto previa decisione assembleare, salvo il caso previsto direttamente dalla legge, di perimento totale dell’edificio che causa automaticamente lo scioglimento.

In caso di estinzione del condominio per perimento, è possibile ricostruire l’edificio purché permangano l’esistenza e la disponibilità di beni di dominio individuale e purché il nuovo edificio sia conforme a quello originario. Nel caso in cui la ricostruzione avvenga in maniera difforme, le proprietà del nuovo fabbricato spettano, pro quota indivisa, a tutti gli ex condomini.

La difformità rispetto al modello originale, invece, è scusata a condizione che le unità immobiliari del nuovo edificio e le parti comuni rispettino le precedenti proporzioni e sempre che non esistano diverse pattuizioni.

 

In caso di perimento parziale, l’assemblea ha il potere di deliberare sulla ricostruzione delle parti comuni dell’edificio ma non su quelle di proprietà esclusiva. Se questa deliberazione ha incontrato il dissenso di alcuni condomini, questi dovranno essere indennizzati con una somma pari al valore che sarebbe stato realizzato se fosse avvenuta la vendita all’asta. A eventuali astenuti spetta, invece, l’onere di rimborsare le spese sostenute per la ricostruzione dell’edificio.

Nel caso, invece, in cui l’assemblea non riesca ad accordarsi sulla ricostruzione delle parti comuni, sarà possibile ricorrere all’autorità giudiziaria.

 

La legge, inoltre, riconosce ad ogni condomino il diritto di chiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali che si trovano su di esso, salvo che sia stato diversamente pattuito. Se nessuno dei condomini si avvale della vendita, ognuno di essi ha l’ulteriore diritto (secondo quanto stabilito dalla Cassazione) di ricostruire non solo le parti di sua esclusiva proprietà, ma anche quelle comuni e di proprietà esclusiva di altri, quando il ripristino di tali porzioni risulti necessario per la ricostruzione ed il godimento dell’immobile da parte di coloro che si siano attivati per il ripristino.

Infine, nel caso in cui un proprietario sia contrario alla ricostruzione, questi sarà tenuto a cedere agli altri condomini tutti i diritti che vanta sui beni, siano essi condominiali o esclusivi. Egli potrà, però, scegliere a quali condomini attribuire questi diritti.