FONDO CASSA CONDOMINIALE

• Introduzione

Il “fondo di accantonamento”, anche denominato “fondo speciale”, “fondo di riserva” o più comunemente “fondo cassa”, costituisce una riserva di denaro di cui il condominio si viene a dotare per mettere a disposizione dell’amministratore la liquidità necessaria soddisfare con immediatezza determinate esigenze di spesa. Si tratta di una provvista ulteriore e diversa rispetto agli oneri condominiali, che vengono versati periodicamente dai condomini per il godimento e la conservazione delle parti comuni nel tempo presente, e non in previsione futura.

Mutuando il termine dall’ambito finanziario si potrebbe parlare di “fondo vincolato” in quanto l’assemblea non può esimersi dall’indicare una specifica e attuale destinazione, né l’amministratore disporre delle somme in maniera non conforme alla finalità stabilita.

L’istituzione del fondo può discendere da un obbligo di legge oppure essere il frutto di una libera scelta della compagine condominiale, e la decisione nel merito insindacabile dal giudice.

L’istituzione del fondo costituisce in ogni caso una prerogativa dell’assemblea, dal che ne consegue che l’amministratore non è legittimato ad accantonare alcuna riserva di propria iniziativa. In più, ove il fondo fosse stato votato all’unanimità o già previsto nel regolamento di condominio avente natura contrattuale la compagine sarebbe libera di prevedere l’accantonamento per le più disparate esigenze.

 

• Il fondo per la manutenzione straordinaria

Ai sensi della disciplina vigente, Il fondo costituisce un obbligo di legge, e ciò determina un corollario di rilevanti conseguenze:

• la delibera di approvazione dell’intervento manutentivo o innovativo che omette di disporre la creazione della riserva sconta il rischio di essere impugnata

 

• fatta eccezione per l’ipotesi di un’espressa dispensa che lo esenti da qualsiasi responsabilità, l’amministratore dovrebbe rifiutarsi di conferire incarichi senza avere a disposizione la liquidità necessaria per far fronte all’impegno di spesa, e dunque la riscossione anche coattiva del fondo dovrebbe precedere la stipula del contratto di appalto;

 

• l’art. 1135 c.c., tuttavia, non rientra tra le norme inderogabili, dal che l’assemblea potrebbe decidere, con voto all’unanimità, di esentare il condominio dalla costituzione del fondo sia tramite una regola generale introdotta nel regolamento sia deliberando in tal senso nel caso specifico.

A tal proposito, occorre specificare che l’obbligo giuridico di costituire il fondo sorge dunque allorquando l’assemblea approva definitivamente il contratto di appalto e ripartisce tra i condomini i relativi oneri e la legge consente, peraltro, al condominio di optare per un contratto che frazioni il corrispettivo in base agli stati di avanzamento dei lavori (S.A.L.) in maniera tale che anche il fondo venga costituito gradualmente, in corrispondenza dei pagamenti da eseguirsi all’appaltatore.

Il fondo, volendo, può anche essere costituto prima di approvare le opere in via definitiva a condizione che l’assemblea sia sufficientemente edotta degli interventi da realizzare, e in particolare dell’entità e dei costi, anche di massima, in previsione dei quali viene costituito il fondo.

 

• il fondo per il TFR

Al pari di ogni altro datore di lavoro il condominio è tenuto a corrispondere il trattamento di fine rapporto (T.F.R.) maturato dal dipendente alla cessazione del rapporto per licenziamento, dimissioni o morte.

Quanto al versamento, questo deve avvenire senza indugio – e dunque, di prassi, con l’ultima busta paga – ovvero nei termini stabiliti dal contratto collettivo applicabile. È dunque evidente che il condominio deve preoccuparsi, già nel corso del rapporto, di costituire una provvista equivalente all’ammontare del trattamento, così non rimanere sprovvisto di liquidità al momento dell’erogazione finale ovvero essere in grado di far fronte alle eventuali anticipazioni chieste dal lavoratore.

Sulla base di quanto suesposto, pur non essendo previsto da alcuna norma di diritto condominiale, il fondo per il T.F.R. viene annoverato dalla giurisprudenza tra gli accantonamenti a carattere obbligatorio.

 

• Il fondo per morosità

Un altro accantonamento molto diffuso nella prassi è quello destinato a far fronte alla morosità di uno o più condomini.

Il fondo per morosità non è tuttavia contemplato nella disciplina codicistica; al contrario, si ritiene che una simile delibera, se non approvata all’unanimità, sconterebbe il rischio di essere dichiarata invalida per violazione di legge.

In riferimento proprio a questo aspetto, con la riforma condominiale del 2012, Si è parlato di un ritorno alla solidarietà condominiale passiva, seppur in forma attenuata, nel senso che l’intera compagine è ritenuta responsabile per l’intero debito del condominio nei confronti dei terzi, ma questi potranno agire nei confronti dei condomini in regola con la propria quota solamente dopo avere tentato di recuperare, senza esito, il proprio credito dai proprietari morosi.

La modifica si riflette sul fondo per morosità che diviene meramente sussidiario ed eventuale, legittimandosene la costituzione solamente una volta risultato vano il tentativo di escutere i condomini morosi.

Nel momento in cui i virtuosi sono al riparo dall’aggressione dei creditori – obbligati a esperire ogni tentativo utile avverso i condomini morosi il cui nominativo, peraltro, deve essere obbligatoriamente comunicato è evidente che il fondo istituito in un momento antecedente difetterebbe del presupposto dell’urgenza di evitare più gravi danni, con conseguente illegittimità della delibera.

In ogni caso, a parere della più recente giurisprudenza pronunciatasi sul punto, l’istituzione del fondo deve essere decisa all’unanimità della compagine, senza nessuna eccezione, pena la nullità per violazione dell’art. 1123 c.c..

 

• Il fondo per le spese legali

L’accantonamento per spese legali è evidentemente finalizzato a sostenere i costi per l’assistenza legale di cui può necessitare il condominio, nelle ipotesi in cui agisca per il soddisfacimento di determinate pretese o, specularmente, sia convenuto in giudizio da un condomino o da soggetti terzi.

 

• Costituzione e vita del fondo

Come già accennato, la legittimità del fondo è condizionata dal fatto che la delibera istitutiva sia approvata almeno dalla maggioranza dei condomini. Infatti, nell’ipotesi in cui fosse frutto di una convenzione all’unanimità dei partecipanti il fondo sarebbe sempre ammissibile, a prescindere dalle finalità.

Più complessa è, però, la questione del voto assunto a maggioranza, che sconta il rischio della violazione dell’art. 1123 c.c. Il legislatore e la giurisprudenza hanno, pertanto, individuato quorum differenti a seconda della tipologia di accantonamento:

• Fondo per interventi di manutenzione straordinaria à maggioranza qualificata

 

• Fondo per interventi qualificabili come innovazioni à maggioranza qualificata

 

• Fondo per il TFR à maggioranza semplice

 

• Fondo per le morosità condominiali à unanimità

 

• Fondo per le spese legali à maggioranza semplice

La regola generale vuole che la maggioranza per la costituzione del fondo vada computata su tutti i partecipanti il condominio. In alcuni casi, tuttavia, è possibile che l’accantonamento sia funzionale a determinati beni e/o servizi di cui fruiscono solo alcuni condomini. Pertanto, la composizione dell’assemblea e le relative maggioranze si modellano in base alla titolarità dei beni oggetto della decisione assembleare, che viene assunta soltanto dai diretti interessati.

La delibera istitutiva del fondo non fa eccezione, dal che il relativo costo deve essere sopportato esclusivamente dai titolari dei beni a beneficio dei quali è previsto l’accantonamento.

Per quanto concerne la convocazione dell’assemblea chiamata ad costituire un determinato fondo, al pari di qualsiasi altro argomento oggetto della riunione condominiale, tale atto dovrà essere espressamente previsto nell’ordine del giorno dell’avviso di convocazione.

 

• La destinazione del fondo

Un altro requisito “formale” imprescindibile per la delibera istitutiva del fondo è che in essa sia indicata precisamente la destinazione della provvista, ossia le finalità per le quali viene deciso l’accantonamento. Infatti, affinché l’accantonamento possa dirsi legittimamente costituito è necessario, che siano deliberate in maniera precisa e determinata le spese e le opere per le quali esso dovrà essere utilizzato.

Una volta costituito, pertanto, l’amministratore deve rispettarne scrupolosamente la destinazione e darne conto all’esito dell’esercizio di riferimento sia nello stato patrimoniale e nel conto economico quanto all’entità delle somme accantonate e versate, sia nella nota esplicativa sintetica.

 

• La durata del fondo

La provvisorietà e la specialità che contraddistinguono l’istituto si riflettono anche nella sua durata, ancorché in misura differente a seconda della tipologia in esame:

• Manutenzione straordinaria à è direttamente correlato al perdurare dell’appalto, specie qualora siano previsti degli stati di avanzamento dei lavori. Ne consegue che l’assemblea può decidere, già con la delibera di costituzione, che il fondo sia incrementato gradualmente e permanga in essere per più annualità sino al completamento delle opere e al saldo dell’appaltatore.
• Altri fondi à devono essere circoscritti a una singola annualità

 

• La ripartizione delle spese

Come per qualsiasi onere condominiale, la contribuzione al fondo è normalmente ripartita in base ai criteri fissati dall’art. 1123 c.c.:

• in misura proporzionale al valore della proprietà individuale di ciascun condomino, espresso tramite le tabelle millesimali;

 

• nel caso di un’utilità di diversa per i condomini, in proporzione all’uso di ciascuno di essi;

 

• qualora l’utilità sia invece circoscritta a una parte della compagine, tra i soli condomini del cosiddetto “condominio parziale”

 

• La conservazione del fondo

Una volta accreditati i conferimenti sul conto corrente condominiale la legge non prevede alcuna misura a protezione e conservazione del fondo, così da preservare la garanzia in favore dell’appaltatore beneficiario.

Ciò si traduce in una duplice conseguenza:

• dal momento che il fondo non è legato per legge alla finalità per la quale è stato costituito l’assemblea può, in qualsiasi momento, decidere di tornare sui propri passi deliberando la distrazione dell’accantonamento e la restituzione delle somme ai singoli condomini;

 

• il fondo può formare oggetto di esecuzione da parte di tutti i creditori del condominio, e non solo dell’appaltatore incaricato dei lavori, trattandosi di somme non facenti più parte del patrimonio dei singoli condomini ma, si ribadisce, neppure vincolate alla garanzia delle sole obbligazioni assunte per la realizzazione dei quei lavori che ne hanno imposto la costituzione. In altri termini, il fondo non è inquadrabile quale patrimonio separato venendo invece a confondersi con gli altri beni del condominio, e come tale può essere utilizzato per rispondere dell’adempimento di qualsiasi obbligazione inerente la gestione condominiale.

 

 

 

 

• Il conto corrente condominiale

La legge impone l’apertura di un conto corrente sia nel caso in cui la gestione condominiale venga affidata a un professionista, sia ove l’amministratore venga scelto direttamente all’interno della compagine.

Quanto al rapporto con il fondo la norma non lascia spazio a interpretazioni, poiché nella dizione “a qualsiasi titolo” rientrano evidentemente le somme incassate a titolo di accantonamento, che debbono essere quindi versate nel conto. Parimenti i pagamenti ai beneficiari del fondo devono essere tracciabili, tramite bonifici provenienti dal conto.

Nulla vieta infine all’assemblea di deliberare la costituzione di un conto corrente esclusivo e ulteriore rispetto a quello utilizzato per l’ordinaria gestione, su cui fare affluire i contributi.

 

• Il fondo e le scritture contabili

Al pari di ogni altra voce che compone il bilancio del condominio, anche il fondo deve risultare dalle scritture contabili che formano parte del rendiconto.

Il fondo va anzitutto annotato nel cosiddetto stato patrimoniale; esso comparirà altresì nel conto economico, che registra e classifica i flussi finanziari effettivi rispetto all’esercizio di riferimento.

Infine, è opportuno che la nota sintetica esplicativa faccia menzione dei fondi istituiti nell’ambito dell’esercizio di riferimento o di quelli che potrebbero rendersi necessari in futuro.

Peraltro, l’assemblea può decidere di modificare l’ammontare di tali fondi o di spostare le risorse da un fondo all’altro.

 

• Rapporto tra fondi e compravendita

Dal momento che il fondo ha origine da una decisione collegiale dell’assemblea i relativi contributi, una volta versati, appartengono al condominio e non più ai condomini.

In altri termini, tali quote non rappresentano un diritto di credito che il proprietario può far valere nei confronti del condominio, bensì un’anticipazione di spesa futura che “segue” l’immobile.

Dalla prospettiva del condominio, pertanto, la vendita dell’immobile e il subentro dell’acquirente nella compagine sono eventi del tutto ininfluenti rispetto alla sorte del fondo, non sussistendo alcun obbligo che imponga di restituire l’accanonamento al venditore.

Solamente l’assemblea può decidere in merito, tramite lo scioglimento del fondo o lo smobilizzo della singola quota.

Per quanto concerne la posizione dell’acquirente è evidente che questi, sino all’adozione di una diversa delibera, è tenuto a contribuire al fondo nella misura già prevista per il proprio dante causa, al pari di ogni altro onere.

Specularmente, dal momento il contratto di vendita trasferisce al nuovo proprietario non soltanto gli oneri ma anche i diritti connessi allo status di condomino, questi è legittimato a godere dell’accantonamento già versato dal venditore.

 

• Rapporto tra fondi e locazione

La situazione è notevolmente più semplice rispetto all’avvicendamento tra il venditore e l’acquirente poiché il proprietario-condomino-locatore è l’unico soggetto tenuto al pagamento degli oneri, comprese le quote da accantonare nel fondo, e soltanto nei confronti di questi l’amministratore può agire per il recupero del credito. Di conseguenza, una diversa partecipazione al fondo potrebbe essere al più regolamentata nell’ambito dei rapporti interni alla locazione.

Con riferimento, infine, alla delibera istitutiva del fondo il conduttore non è tenuto a partecipare all’assemblea né ha diritto di voto a prescindere dalle finalità per le quali viene disposta la riserva, poiché tale ipotesi esula.

 

• Rapporto tra fondi e usufrutto

In questo caso, l’amministratore può esigere il pagamento di ogni spesa condominiale indifferentemente ai titolari della nuda proprietà e del diritto reale minore, pur permanendo una ripartizione interna con la possibilità di reciproche rivalse. E poiché l’usufruttario potrebbe essere chiamato a rispondere in solido per il mancato versamento delle quote del fondo di straordinaria manutenzione spettanti al nudo proprietario, è lecito chiedersi se non debba essere coinvolto nella delibera che decide sull’accantonamento.

 

• Il trust

Come già accennato, la legge non prevede alcuna misura di conservazione del fondo per preservare la garanzia a favore del beneficiario. Al contrario, le somme versate nel conto corrente condominiale o in un eventuale conto dedicato sono esposte all’aggressione di qualsiasi creditore del condominio, a prescindere dal titolo su cui si fonda la pretesa, dal che non è affatto scontato che il fondo riesca a soddisfare le finalità per le quali è stato istituito.

Un’efficace soluzione al problema è rappresentata dal trust, ossia un l rapporto giuridico che sorge nel momento in cui il disponente trasferisce

con atto tra vivi o per causa di morte la proprietà di determinati beni mobili o immobili a un trustee il quale è tenuto, in base a un vincolo fiduciario, a gestirli e amministrarli nell’interesse di un terzo o comunque per il conseguimento di uno scopo meritevole di tutela. Caratteristica fondamentale dell’istituto è l’efficacia “segregativa” del patrimonio, ossia il fatto che i beni vengono a costituire un patrimonio separato che non può essere distratto dai creditori del disponente né da quelli del trustee o del beneficiario.

In altri termini, il trust è destinato a soddisfare esclusivamente lo scopo per cui è stato costituito, risultando inattaccabile da ogni altra pretesa creditizia.

L’utilità dell’istituto in ambito condominiale è evidente, poiché il fondo può essere costituito in forma di trust affidando all’amministratore condominiale la gestione dell’accantonamento.

Tuttavia, in riferimento all’ipotesi del fondo per manutenzione straordinaria, si osserva che la costituzione in forma di trust necessita che la provvista sia costituita in un’unica soluzione, e non frazionata in una pluralità di rate concomitanti all’avanzamento dei lavori, dal che l’assemblea potrebbe essere scoraggiata dall’utilizzo di tale strumento poiché indisponibile all’immediato accantonamento dell’intera riserva.

Non dimentichiamo però, infine, che l’atto istitutivo del trust può sempre prevederne lo scioglimento al verificarsi di determinate ipotesi, così come l’assemblea è libera di tornare sui propri passi deliberando la restituzione delle somme versate ai singoli condomini.