L’assemblea condominiale può assumere due “forme” distinte (ordinaria e straordinaria) che presentano alcuni elementi comuni ed altri divergenti.
Innanzitutto, l’assemblea ordinaria è quella convocata annualmente per la nomina dell’amministratore, l’approvazione del rendiconto della gestione precedente, l’approvazione del preventivo di spesa per la gestione successiva, le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni.
L’assemblea straordinaria è, invece, convocata quando l’amministratore lo ritiene necessario o quando ne sia fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio.
L’assenza di ulteriori differenze è ribadita dalla irrilevanza, quanto alla validità delle delibere adottate, della correttezza dell’indicazione dell’assemblea come “ordinaria” o “straordinaria” nell’avviso di convocazione.
Discorso diverso va fatto, invece, rispetto ai soggetti legittimati a convocare l’assemblea: mentre l’assemblea ordinaria può essere convocata soltanto dall’amministratore, quella straordinaria può essere convocata anche dai condomini (in via sussidiaria).
Affinché si possano configurare ipotesi di gravi irregolarità a carico dell’amministratore (motivo legittimo per chiederne la revoca), in relazione all’assemblea ordinaria, è sufficiente ometterne la convocazione data la necessarietà dell’assemblea e il dovere di attivarsi dell’amministratore.
Con riferimento all’assemblea straordinaria, invece, sarà necessario rifiutarne ripetutamente la convocazione per commettere una grave irregolarità, data la (mera) eventualità dell’assemblea.
Entrando nel dettaglio dei soggetti legittimati a convocare l’assemblea e delle ipotesi di convocazione, possiamo stilare il seguente elenco:
- L’amministratore di propria iniziativa
- deve convocare annualmente, entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio, l’assemblea ordinaria;
- può convocare l’assemblea quando lo ritenga necessario;
- deve convocare l’assemblea quando abbia ricevuto una citazione o un provvedimento che esorbita dalle sue attribuzioni per darne comunicazione ai condomini.
- L’amministratore su richiesta di alcuni condomini
- deve convocare l’assemblea quando ne venga fatta richiesta da almeno 2 condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio;
- L’amministratore su richiesta del singolo condomino
- deve convocare l’assemblea per deliberare la cessazione della violazione e la revoca dell’amministratore nel caso siano emerse gravi irregolarità fiscali o nel caso di mancata apertura ed utilizzazione del c/c condominiale;
- deve convocare l’assemblea per deliberare sulla rettifica o modifica delle tabelle millesimali quando vi sia errore o alterazione per più di 1/5 del valore proporzionale di anche una sola unità immobiliare;
- deve convocare l’assemblea per la cessazione della violazione nel caso di attività che incidono negativamente ed in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni.
- Alcuni condomini
- decorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta di convocazione avanzata all’amministratore da parte di almeno 2 condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio, questi (e soltanto questi) possono provvedere direttamente alla convocazione.
- il singolo condomino:
- in caso di mancanza dell’amministratore perché non nominato o perché cessato dall’incarico per perdita dei requisiti.
