GUIDA ALLE TABELLE MILLESIMALI

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Premessa

Le tabelle millesimali si pongono ormai come uno dei temi più caldi che interessa le compagini condominiali e, spesso, finisce per interessare anche la magistratura e ciò, si può affermare, principalmente per due ragioni: la prima è una non sempre uniforme interpretazione delle disposizioni legislative che regolano la materia, mentre la seconda concerne il non trascurabile fatto che le tabelle millesimali sono i documenti ufficiali che regolano la ripartizione delle spese tra i vari condomini e che, quindi, determinano chi deve pagare, quanto deve pagare ed in relazione a che cosa.

La guida: tipologie di tabelle

Le tabelle millesimali rappresentano un documento di non sempre immediata intelligibilità, così come non sempre ne è chiara la funzione. Per questo, occorre innanzitutto comprendere quali sono le due principali tipologie di tabelle e qual è, appunto, il loro scopo: la prima tipologia concerne le tabelle di proprietà (o tabelle generali), ossia quelle a cui fare riferimento per accertare il valore della proprietà di ciascun condomino (ad esempio ai fini dei quorum assembleari), mentre la seconda tipologia riguarda le tabelle c.d. “di gestione” che, invece, hanno la finalità di rappresentare il criterio di ripartizione delle spese relative a quei beni suscettibili di utilizzazione separata, destinati quindi a servire i condòmini in misura diversa o soltanto una parte dell’intero fabbricato, con riguardo ai quali vanno considerati anche l’uso o l’utilità che se ne può trarre.

La guida: approvazione e modifica delle tabelle

L’approvazione delle tabelle millesimali può avvenire o al momento dell’acquisto della casa, contestualmente alla firma del contratto e, quindi, per così dire, in modalità “asincrona”, oppure passando tramite l’assemblea, quindi in modalità “sincrona”. Questo secondo procedimento, che dovrà essere replicato in caso di modifica, è, sulla carta, analogo a quello di ogni altra decisione concernente la compagine condominiale: dopo aver ricevuto la convocazione con il relativo ordine del giorno, i condomini si riuniscono e, con le maggioranze prescritte dalla legge (che, ricordiamo, comprendono sempre sia il numero dei condomini, che le quote possedute in relazione al complesso degli edifici), procedono ad approvare o meno il sistema di tabelle sottoposto alla loro attenzione. A questo proposito si ricordi però che la modifica delle tabelle millesimali, per espressa disposizione di legge, può avvenire soltanto in caso di errore di una certa rilevanza concernente i piani o le porzioni di piano, ovvero quando, a causa di un cambiamento delle condizioni dell’edificio, il rapporto originario dei singoli piani o porzioni sia alterato in misura pari almeno ad 1/5.Oltre a quanto già sottolineato in apertura in relazione alla particolare delicatezza della materia, che può rendere difficile raggiungere i quorum previsti dalla legge, si aggiunge già in questa fase un ulteriore elemento di incertezza, dato proprio dal fatto che tra gli studiosi ed i magistrati, non c’è unanimità di vedute su quali siano questi quorum che la legge prescrive. In particolare, a fronte di una tesi secondo cui qualsiasi delibera concernente le tabelle millesimali dovrebbe essere approvata all’unanimità, si oppone una seconda tesi secondo la quale, invece, sarebbe sufficiente la maggioranza assembleare di 500 millesimi oltre a quella degli intervenuti in tutti i casi in cui la delibera, pur concernendo tabelle millesimali, non ne apporti modifiche tali da derogare ai princìpi di legge in materia di ripartizione delle spese. Quest’ultima affermazione, però, non può essere ritenuta valida in tutti quei casi nei quali la delibera di modifica concerne un criterio di riparto delle spese precedentemente adottato, necessariamente all’unanimità, in deroga al criterio previsto dalla legge e trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari (a cui consegue il sistema di approvazione citato ad inizio paragrafo): in queste ipotesi, infatti, per operare una modifica o una “retrocessione”, sarà nuovamente necessaria l’unanimità.

Conclusione

In conclusione di questa guida alle tabelle millesimali, quindi, sia consentito notare soltanto come in un contesto particolarmente delicato come quello della pluralità condominiale e su argomenti particolarmente delicati e complessi come quello del riparto delle spese, dovrebbero sempre essere il buon senso, la collaborazione ed il dialogo a farla da padrona, onde evitare inutili contenziosi (che a loro volta generano ulteriori, inutili spese) e concentrarsi, invece, su soluzioni comuni e concordi, davanti alle quali non c’è quorum che tenga.

Dott. Marco Suisola nato a Firenze il 25 aprile 1978 svolge l’attività di amministratore di condominio a livello professionale dal 1999 e la sua società ad oggi è composto da 14 dipendenti e 3 soci. Associato inizialmente alla Federazione Nazionale Amministratori fino al 2015 per poi diventare socio fondatore della Confartamministratori, nella quale ha rivestito la carica di tesoriere e parte integrante del CDA. E’ stato iscritto anche all’associazione Gesticond per un breve periodo ed ha fatto parte del consiglio. Svolge con regolarità l’aggiornamento professionale previsto per normativa dalla legge 140/2014 . Ha conseguito la qualifica di Revisore condominiale nel 2017. Conseguito attestato per corso di formazione e aggiornamento professionale in diritto condominiale presso l’università di Firenze nell’anno 2006. Frequentato il corso per ottenere la qualifica di consulenze tecnico di ufficio in ambito condominiale nell’anno 2014. A dicembre 2018 ha conseguito la laurea triennale in scienze dei servizi giuridici come esperto giuridico immobiliare rilasciata dall' Università degli studi Guglielmo Marconi Roma. A febbraio 2020 ha scritto il suo primo libro" Il condominio per tutti" pubblicato dalla casa editrice il Masso delle Fate. Nel marzo 2020 ha ottenuto la certificazione come black belt manager. Fa della formazione personale e dell’ aggiornamento professionale i suoi punti di forza. Da maggio 2020 al dicembre 2021 è stato presidente della società Benessere condominiale srl che si occupa di amministrazioni condominiale a livello nazionale. Dal luglio 2020 vice presidente nazionale dell'associazione Conei. Ha fondato nel 2020 il marchio Simplycondominio con il quale svolge collaborazioni sul territorio con altri amministratori.