I BALCONI: BENI COMUNI OPPURE NO?

Stabilire a priori quale sia il metodo da adottare per la ripartizione delle spese dei balconi (anche in vista di un eventuale utilizzazione del superbonus al 110%) non è impresa facile in quanto è necessario risolvere due problemi preliminari: stabilire se l’opera rientra o meno nel novero dei beni condominiali e, in caso di risposta affermativa, stabilire l’esatta tabella millesimale da utilizzare.

L’art. 1117 c.c., che elenca le parti comuni dell’edificio, non parla dei balconi ma delle facciate e, se è vero che tale norma non ha un contenuto tassativo, è altrettanto vero che fornisce un’indicazione di massima: il balcone è condominiale nella misura in cui rientra nel concetto di facciata.

La Corte di Cassazione, dal canto suo, in un recente caso che le si è presentato, ha ricordato che secondo l’orientamento prevalente, i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni ai sensi del 1117 non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso. I rivestimenti, invece, devono essere considerati beni condominiali se svolgono, in concreto, una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente più gradevole. In sostanza, quindi, è possibile affermare che ciò che determina il criterio di ripartizione, non è tanto il bene in sé e per sé considerato, quanto la funzione che esso è chiamato ad assolvere: a fini privati/abitativi o a fini condominiali/di abbellimento del fabbricato.