I B&B IN CONDOMINIO

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Premessa

In questa piccola guida sui b&b in condominio, si offrono tutte le indicazioni utili per poter comprendere, appunto, se ed in che misura è possibile aprire e gestire un bed and breakfast all’interno di un condominio. 

Aspetti legali e responsabilità

Iniziando subito dagli aspetti giuridici ma non potendosi dilungare in spiegazioni su come sia considerata giuridicamente l’attività di b&b e su quale sia la sua definizione, ci limitiamo innanzitutto ad osservare come questa, di per sé, non sia vietata dalla legge, anche se svolta all’interno di un condominio. Affinché una tale attività possa ritenersi vietata, è necessario che l’assemblea si riunisca e che approvi all’unanimità un’integrazione al regolamento condominiale nella quale si pone, tramite una votazione unanime, un divieto specifico e categorico a tale tipo di attività. La specificità e categoricità del divieto, oltre ad essere ritenute necessarie da gran parte dei provvedimenti giurisdizionali sul tema, sono altamente consigliate alla luce di una questione ancora aperta ed oggetto di dibattito: in particolare, si fa riferimento al fatto che non vi è concordanza sul se l’attività di b&b possa essere considerata a tutti gli effetti un’attività commerciale, con la conseguenza che un regolamento che vietasse in generale le attività commerciali potrebbe essere interpretato, all’interno di un’eventuale controversia, sia nel senso di rendere illegittimi i b&b, sia nel senso opposto. 

Chiaramente, il proprietario della struttura ricettiva non ha solo vantaggi ma anche una serie di obblighi e responsabilità: su tutti, per quanto concerne in particolare la vita condominiale, si ricorda che egli è responsabile personalmente per i comportamenti molesti o dannosi messi in atto dai propri ospiti e quindi può essere oggetto sia di eventuali sanzioni stabilite dal regolamento condominiale, sia di una richiesta di risarcimento danni da parte di singoli o del condominio. Per queste ragioni, è caldamente consigliato stipulare una polizza assicurativa specifica che copra questi eventi. 

Allo stesso tempo, il proprietario è tenuto a comunicare tempestivamente (o immediatamente, se il soggiorno dura meno di 24h) e tramite apposito portale, alla Polizia di Stato, le generalità delle persone via via ospitate. 

Per quanto concerne, infine, gli aspetti più inerenti la gestione, come ad esempio il numero di camere affittabili, i giorni obbligatori di chiusura ed il numero di persone che può accedervi contemporaneamente, occorre fare riferimento alle singole normative a livello regionale e comunale.

Conclusioni 

Per trarre le conclusioni su questa rapida guida ai b&b in condominio, pare opportuna una notazione di carattere pratico: la vita in comunità non è sempre facile ed è fondamentale ricercare l’equilibrio tra le molteplici esigenze (alcune in conflitto tra loro) dei partecipanti alla comunione. Per fare ciò occorrono innanzitutto pazienza e buon senso, tanto più in situazioni come quella trattata in questa disamina.  Se, quindi, ci si trova all’interno di un condominio in cui le attività ricettive sono permesse e si vuole sfruttare questo permesso, è importante cercare di far sì che le esigenze di queste attività non contrastino in maniera irreparabile con quelle della vita in condominio. 

Dott. Marco Suisola nato a Firenze il 25 aprile 1978 svolge l’attività di amministratore di condominio a livello professionale dal 1999 e la sua società ad oggi è composto da 14 dipendenti e 3 soci. Associato inizialmente alla Federazione Nazionale Amministratori fino al 2015 per poi diventare socio fondatore della Confartamministratori, nella quale ha rivestito la carica di tesoriere e parte integrante del CDA. E’ stato iscritto anche all’associazione Gesticond per un breve periodo ed ha fatto parte del consiglio. Svolge con regolarità l’aggiornamento professionale previsto per normativa dalla legge 140/2014 . Ha conseguito la qualifica di Revisore condominiale nel 2017. Conseguito attestato per corso di formazione e aggiornamento professionale in diritto condominiale presso l’università di Firenze nell’anno 2006. Frequentato il corso per ottenere la qualifica di consulenze tecnico di ufficio in ambito condominiale nell’anno 2014. A dicembre 2018 ha conseguito la laurea triennale in scienze dei servizi giuridici come esperto giuridico immobiliare rilasciata dall' Università degli studi Guglielmo Marconi Roma. A febbraio 2020 ha scritto il suo primo libro" Il condominio per tutti" pubblicato dalla casa editrice il Masso delle Fate. Nel marzo 2020 ha ottenuto la certificazione come black belt manager. Fa della formazione personale e dell’ aggiornamento professionale i suoi punti di forza. Da maggio 2020 al dicembre 2021 è stato presidente della società Benessere condominiale srl che si occupa di amministrazioni condominiale a livello nazionale. Dal luglio 2020 vice presidente nazionale dell'associazione Conei. Ha fondato nel 2020 il marchio Simplycondominio con il quale svolge collaborazioni sul territorio con altri amministratori.