La legittimazione attiva dell’amministratore (intesa come facoltà di agire in giudizio) senza la previa approvazione dell’assemblea si estende a tutte le competenze a lui attribuite dalla legge ed eventualmente modificate (nel loro numero) dal regolamento condominiale.
L’amministratore eventualmente iscritto all’albo professionale degli avvocati può, peraltro, cumulare in sé anche l’ufficio di difensore in giudizio.
Dato il rapporto che intercorre tra condominio e amministratore, in caso di mutamento della persona di quest’ultimo durante un giudizio ancora in corso, il rapporto processuale non subirà alcuna modifica, proseguendo il suo regolare corso.
Nel caso in cui il condominio debba presentarsi in giudizio e manchi un legale rappresentante, sarà necessaria la nomina di una particolare figura denominata curatore speciale che sopperirà alla mancanza.
A differenza dell’amministratore, i singoli condomini potranno sempre agire in giudizio autonomamente a difesa dei propri diritti e potranno, inoltre, intervenire in giudizi già avviati ed impugnare sentenze ove non vi provveda l’amministratore.
L’autorizzazione a rappresentare in giudizio il condominio può essere redatta anche successivamente alla proposizione dell’azione e agirà, di conseguenza, come una sanatoria.
Questa sanatoria non potrà coprire, però, eventuali preclusioni o decadenze verificatesi precedentemente.
Nel caso in cui un’azione abbia carattere petitorio (a difesa del diritto di proprietà) e riguardi diritti di singoli condomini su parti comuni nei confronti di soggetti terzi, l’amministratore dovrà ricevere l’autorizzazione dell’assemblea per poter agire in giudizio.
Cosa diversa accade invece nel caso in cui un’azione non sia diretta a tutelare il diritto di proprietà ma il possesso: in questo caso non sarà necessaria alcuna autorizzazione assembleare.
Lo stesso principio previsto per le azioni possessorie vale anche per quelle di nunciazione (denuncia di nuova opera e denuncia di danno temuto) le quali mirano a prevenire eventuali danni che un bene del soggetto agente potrebbe subire da parte di un bene del soggetto convenuto in giudizio (in via preventiva).
In tema di appalti, dal momento che la normativa pone la proponibilità dell’azione per difformità e vizi in capo al committente (condomino), questa sarà esercitabile dall’amministratore soltanto previa autorizzazione dell’assemblea.
In riferimento a difetti relativi a edifici condominiali, se tali difetti risultano particolarmente gravi e pongono un problema di sicurezza dell’edificio, la relativa azione potrà essere proposta anche in via autonoma dall’amministratore.
In caso di contratti sottoscritti per conto del condominio, la regola generale vuole che la legittimazione attiva spetti all’amministratore. Questa però non impedisce ai singoli condomini di agire in giudizio quando il contratto comporti un pregiudizio diretto nei loro confronti.
Il singolo condomino, quindi, affiancherà l’amministratore.
A differenza della legittimazione attiva, la legittimazione passiva dell’amministratore (ossia la sua chiamata in giudizio come convenuto) per azioni proposte contro il condominio non incontra alcun limite di sorta, neanche nell’assemblea. Il suo unico obbligo concerne il fatto che deve riferire all’assemblea in merito all’andamento del giudizio. A questo obbligo posto a carico dell’amministratore, corrisponde il diritto dell’assemblea di revocarlo e di chiedere il risarcimento dei danni in caso di inottemperanza.
Inoltre, i limiti (inerenti le competenze) fissati per la legittimazione attiva a carico dell’amministratore, valgono anche per sua la costituzione in giudizio (già iniziato) e l’impugnazione di sentenza sfavorevoli.
Una disciplina particolare concerne i giudizi di revisione delle tabelle millesimali, per i quali può essere convenuto in giudizio soltanto il singolo condomino nella persona dell’amministratore e laddove quest’ultimo non ne dia immediata comunicazione all’assemblea, potrà essere revocato e citato per il risarcimento dei danni.
Soltanto all’amministratore è consentito, inoltre, impugnare sentenze che stabiliscano l’invalidità di deliberazioni assembleari concernenti parti comuni del condominio.
