L’evoluzione del mondo dell’edilizia va di pari passo alle gestioni condominiali che non possono fare a meno di aggiornarsi alle nuove tecnologie che questo mondo le offre.
Una di queste innovazioni è il BIM (Building Information Model).
Il BIM non va inteso come semplice modello tridimensionale ma come un processo che utilizza un modello informativo contenente tutti i dati che riguardano l’intero ciclo di vita di un’opera, dal progetto alla costruzione, dalla manutenzione fino alla sua demolizione. Attraverso un modello BIM dell’edificio se ne descriverà la sua geometria, le sue componenti architettoniche ed impiantistiche, ma anche le caratteristiche prestazionali (consumi energetici, costi, manutenzioni, storici di interventi, etc.).
È chiaro ed evidente che su una nuova costruzione non ci si può esimere dal perseguire questa metodologia, creando quei presupposti di valore edificatorio che lo stesso mercato immobiliare impone.
Ma cosa succede se si parla di patrimo esistente?
La digitalizzazione del patrimonio esistente è un nuovo strumento per la gestione di un immobile e la sua manutenzione. Uno strumento che nelle mani di un Amministratore condominiale, che ne regola il ciclo di vita, si rivela utile per il controllo di costi e valutazioni di intervento. Si pensi come attraverso un modello BIM l’Amministratore, coadiuvato da collaboratori specializzati, potrebbe simulare le prestazioni energetiche dell’edificio esistente, andando a stimare i costi di un impianto centralizzato o dei singoli impianti dei condomini, diventando così loro garante nel controllo delle spese, aiutando il Condominio a risparmiare, evitando quell’incremento di costi che spesso si riscontra nel consuntivo.
Nella classica pratica costruttiva immobiliare tutti i progetti, architettonici, strutturali e impiantistici, servivano a costruire l’edificio ma poi si perdevano col tempo, legati solo alle memorie dei condomini o dispersi in miriadi di tavole depositate a prender polvere in qualche ufficio comunale. Fare un intervento di manutenzione si rivela così difficoltoso ed invasivo. Si pensi ad esempio a quando si deve trovare un tubo per una perdita, magari in necessità di intervento straordinario urgente, si opera per sondaggi, tentativi, creando disguidi e disturbi ai condomini. E se l’Amministratore fosse in grado di estrarre delle planimetrie precise che descrivono l’impianto ai suoi fornitori? L’intervento diverrebbe chiaramente veloce, poco invasivo, efficace e si abbatterebbero i costi di intervento. Il Modello BIM ha tutte queste informazioni su come è fatto un edificio e ne rende facile l’interrogazione degli elementi che lo compongono.
Abbiamo parlato di interventi sull’impianto, e se un condomino volesse intervenire alterando delle murature per suo conto? Niente di più facile! Il Modello BIM, non solo fornirà tutte le informazioni necessarie per sviluppare il progetto del singolo condomino, ma aiuterà immediatamente ed in tempo reale l’Amministratore al controllo delle variazioni intercorse nell’intero immobile, come consumi, o superfici incrementate (nuove planimetrie, nuovi elementi costruttivi, etc.). Inoltre il Modello BIM diventa un contenitore dello storico delle modifiche intercorse all’immobile. Si fornisce così anche un controllo dei tempi degli interventi sull’immobile.
Spingendosi oltre, il Modello BIM può essere utilizzato, atraverso App dedicate con gestione diretta da tablet, sia per controllo di attivazione che dei consumi degli impianti, oppure da semplice punto informativo delle singole unità condominiali (spese, pagamenti etc.).
Come abbiamo visto sono molteplici le opportunità che il processo BIM applicato ad un edificio, anche esistente, possono aiutare l’Amministratore al controllo, la gestione e la manutenzione dell’immobile, per di più esse sono customizzabili in base alle sue esigenze. Chiaramente tutto funziona quando i condomini sono pronti a collaborare nella creazione di un Modello BIM informativo, essendo loro stessi attori protagonisti del processo innovativo.
Sempre più la figura dell’Amministratore si evolve seguendo i processi di digitalizzazione e ampliando le sue collaborazioni con tecnici specializzati che lo aiutano a fornirsi degli strumenti necessari alla gestione del Condominio a 360°.
Arch. Matteo Cosma Cacozza
