Il compenso dell’amministratore deve essere fissato dall’assemblea del condominio al momento della nomina dello stesso e si caratterizza per la sua natura omnicomprensiva: si tratta, quindi, di un compenso che copre tutte le attività di natura ordinaria.
Per le attività di natura straordinaria non è prevista alcuna copertura sotto forma di compenso a meno che non venga siglata una specifica pattuizione in merito da parte dell’assemblea e dell’amministratore.
Gli importi stabiliti sia per le attività ordinarie, che per quelle straordinarie, rappresentano il limite massimo che l’amministratore può ricevere a titolo di compenso. Ogni somma eccedente i predetti importi non può essere percepita in alcun modo dall’amministratore.
Alcune attività (come ad esempio alcuni lavori straordinari o la partecipazione ad assemblee straordinarie), seppur connotate dal carattere, appunto, della straordinarietà, devono intendersi ricomprese all’interno dei normali compiti di gestione ed amministrazione che l’amministratore deve svolgere e che, quindi, sono già coperti dal compenso omnicomprensivo fissato al momento della sua nomina.
Un punto che merita attenzione riguarda il fatto che, nel caso in cui un amministratore rassegni le proprie dimissioni o cessi dal proprio incarico, costui avrà comunque diritto alla percezione del compenso fino all’elezione del nuovo amministratore.
Nel merito, la legge 212/2012 ha specificato che, durante questo periodo “intermedio”, l’amministratore non ha diritto ad ulteriori compensi. Allo stesso tempo, però, ha anche specificato che i compiti dell’amministratore vengono limitati “alle sole attività urgenti da eseguire al fine di evitare un pregiudizio agli interessi comuni”.
Per quanto riguarda il soggetto a cui spetta materialmente il pagamento del compenso, questo si identifica nel condomino (proprietario dell’immobile e locatore) e non in un eventuale suo inquilino (locatario). Questa disposizione generale è, comunque, derogabile dalle parti per mezzo di uno specifico accordo in tal senso.
L’obbligo del proprietario appena enunciato, peraltro, non decade in presenza di un’unità immobiliare disabitata in quanto l’obbligazione pecuniaria di partecipazione alle spese condominiali grava su tutti i condomini in quanto proprietari, prescindendo dal loro effettivo utilizzo del bene immobile e dei beni condominiali.
La stipulazione di una polizza assicurativa individuale (per la copertura di danni derivanti da responsabilità civile) può essere richiesta dall’assemblea dei condomini all’amministratore al momento della sua nomina. In questo caso, l’intero premio graverà sull’amministratore stesso ma questa spesa potrà comportare, indirettamente, un aumento del compenso richiesto dall’amministratore: per questo motivo la legge ha stabilito che al momento della nomina e ad ogni suo rinnovo, l’amministratore dove specificare analiticamente la composizione dell’importo richiesto come compenso.
Questa previsione di legge esclude, tra l’altro, una eventuale liquidazione in via forfettaria del compenso stesso.
In caso di revoca assembleare dell’amministratore, a questi spetterà un compenso proporzionato al periodo di mandato effettivamente svolto e terminato al momento della deliberazione dell’assemblea.
Con la presentazione all’assemblea del rendiconto consuntivo e la sua successiva approvazione può intendersi liquidato il compenso ordinario dovuto all’amministratore (come stabilito dalla Corte. Cass.). Lo stesso procedimento non vale, invece, per eventuali compensi straordinari che possono essere concessi e liquidati soltanto da una specifica deliberazione assembleare.
