La questione oggetto della presente analisi richiede, preliminarmente, la definizione del condominio e i suoi rapporti con la comunione. L’approccio alla materia condominiale richiede, poi, la definizione delle varie tipologie di condominio, in assenza di una specifica definizione legislativa.
Ebbene, il codice civile, come per altri istituti, non fornisce la definizione di condominio, ma il fatto che le norme che lo riguardano siano collocate all’interno del Libro III, Titolo IV, dedicati, rispettivamente, alla proprietà e alla comunione, suggerisce che debba trattarsi di una particolare forma di comunione su di un bene immobile. La differenza tra condominio e comunione sta sostanzialmente nel fatto che nell’ambito del condominio non tutto è, appunto, in comunione, ma vi sono anche parti in proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Così, se le unità immobiliari sono di proprietà esclusiva di alcuni soggetti (appartamenti), ma vi sono anche cose di uso comune in comproprietà fra i condòmini, saremo all’interno della fattispecie condominiale, con conseguente applicazione degli artt. 1117 e ss. c.c.
Quanto alle tipologie di condominio occorre distinguere il condominio minimo, dal supercondominio, dal condominio parziale.
Con la locuzione condominio minimo si fa riferimento a quel tipo di condominio composto da due soli partecipanti, cioè due condòmini all’interno di un unico edificio. Questa tipologia di condominio ha posto dei dubbi circa la sua compatibilità con la disciplina di cui agli artt.1117 e ss. c.c., atteso che l’esistenza di due soli condòmini e l’impossibilità di applicare il principio maggioritario impongono di fatto l’applicazione delle norme sulla comunione ordinaria, come confermato anche dalla giurisprudenza prevalente.
Quanto al supercondominio, invece, esso è costituito da una pluralità di edifici costituenti condomìni distinti, ma caratterizzati dall’esistenza di talune cose, impianti o servizi comuni (ad. es. il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc.). Secondo la giurisprudenza prevalente al supercondominio dovrebbe applicarsi la disciplina di cui agli artt. 1117 e ss. c.c. per quanto riguarda le parti e i servizi comuni e, cioè, destinati all’uso ed al godimento di tutti gli edifici condominiali che compongono il supercondominio; viceversa, dovrebbero applicarsi le norme sulla comunione con riferimento a tutte le altre eventuali strutture che siano suscettibili di un’utilizzazione autonoma da parte dei singoli edifici condominiali (ad es. impianti sportivi, spazi di intrattenimento, ecc.) e che non costituiscano, quindi, parti o servizi necessari per l’utilizzo delle unità abitative di proprietà esclusiva.
L’art. 1117 bis c.c. estende, poi, la disciplina normativa in materia condominiale anche al cosiddetto condominio parziale, cioè a quella fattispecie in cui più unità immobiliari, non necessariamente esaurienti l’intero edificio, abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.. Si tratta, in sostanza, di situazioni nelle quali i beni e servizi non sono usati da tutti i proprietari, ma solo da alcuni di essi. Nell’ambito del condominio parziale, dunque, il bene comune deve presentare caratteristiche strutturali che lo pongano a servizio soltanto di una parte dell’intero fabbricato, con conseguente riconoscimento della facoltà, solo in capo ai condòmini interessati, di assumere le decisioni che abbiano ad oggetto tali beni.
Per quanto riguarda l’aspetto procedurale, tuttavia, la giurisprudenza è ferma nel ritenere che, anche nell’ipotesi del condominio parziale, la rappresentanza attiva e passiva dei condòmini spetti all’amministratore di condominio. Una recente sentenza della Suprema Corte, sul punto, ha affermato che i condòmini, anche quelli non partecipanti alla situazione di condominio parziale, non possono mai essere considerati terzi rispetto al condominio e che il giudicato formatosi all’esito di un processo in cui sia stato parte l’amministratore di un condominio fa stato anche nei confronti dei singoli condòmini, pure se non intervenuti in giudizio, atteso che il condominio è ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condòmini (Cass. n. 4436/2017) .
Alla luce delle considerazioni svolte, dunque, è possibile affermare che la situazione di condominio parziale rileva sostanzialmente con riferimento ai rapporti interni fra condòmini, consentendo ai soli partecipanti al condominio parziale di assumere le decisioni relative alle parti comuni, ma non rileva esternamente con riguardo al profilo procedurale, atteso che, come confermato dalla giurisprudenza maggioritaria, al condominio parziale non può essere riconosciuta una propria autonomia perfetta, distinta e separata da quella relativa al condominio avente ad oggetto l’intero fabbricato e, di conseguenza, al condominio parziale non può essere riconosciuta autonoma legittimazione in giudizio (Cass. n. 2363/12) .
[1]“Il condominio parziale è situazione configurabile per la semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, che non incide affatto sulla rappresentanza del condominio nella sua unitarietà in capo all’amministratore” (Cass. n. 4436/2017)
Avv. Laura Lenzi
[1]“Il condominio parziale – figura nata nella pratica per la semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale (per permettere che, quando all’ordine del giorno dell’assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati) – è infatti privo di legittimazione processuale a sostituire il condominio dell’intero edificio nell’impugnare per cassazione una sentenza di merito che abbia visto quest’ultimo come parte in una vicenda risarcitoria per i danni occasionati dall’esecuzione di un appalto conferito dall’intero condominio nella veste di committente, a nulla rilevando che come amministratore del condominio parziale ricorrente si presenti la stessa persona fisica investita del medesimo ufficio nel condominio dell’intero edificio” (Cass. n. 23623/12).
