Per “passaggio di consegne”, innanzitutto, intendiamo l’atto materiale con il quale un amministratore cessato, decaduto, revocato o dimissionario trasmette al proprio successore tutti i documenti e la cassa di pertinenza del condominio, affinché quest’ultimo possa esplicare il proprio mandato. Questo atto, dal punto di vista giuridico, rappresenta un obbligo che la legge pone in capo all’amministratore uscente.
Un eventuale rifiuto alla consegna dei documenti non sarebbe scusabile neanche nel caso in cui provenisse dall’amministratore come risposta ad un credito da costui vantato ma non ancora pagato da parte del condominio.
Stesso discorso varrebbe nel caso in cui venisse riscontrata una irregolarità nell’atto di nomina del nuovo amministratore.
A ben vedere, secondo alcuni giudici, un’eccezione a questa regola generale potrebbe essere rappresentata dall’ipotesi di irregolarità (particolarmente grave) dovuta alla mancata specificazione del compenso professionale del nuovo amministratore: in questo caso il vecchio amministratore potrebbe rifiutarsi di consegnare i documenti eccependo il fatto che la nuova nomina è come se non fosse mai avvenuta.
Il passaggio delle consegne è consigliabile che avvenga tramite atto scritto che porterà, peraltro, vantaggi ad entrambe le parti: per il vecchio amministratore costituirà prova a favore dell’adempimento dell’obbligo di consegna, mentre per il nuovo amministratore fungerà da “inventario” per dimostrare all’assemblea di cosa sia effettivamente entrato in possesso.
Allo stesso modo, altrettanto consigliabile è, in questo frangente, la presenza (di una rappresentanza) dei condomini.
Tutto questo può essere utile data la mole di atti che “passano di mano” dal vecchio al nuovo amministratore e consistenti in tutti i documenti inerenti la gestione condominiale e i rapporti intrattenuti con i singoli condomini e con il condominio e tutti i documenti contabili dei dieci anni precedenti.
Il passaggio delle consegne deve avvenire presso il domicilio dell’amministratore uscente (in quanto debitore), salvo diversa statuizione.
Nel caso in cui un amministratore si rifiuti categoricamente di consegnare la documentazione al proprio successore e dovesse rendersi necessario l’intervento della polizia giudiziaria a tale scopo, le conseguenze per il reo sarebbero numerose ed avrebbero molteplice natura:
- sul piano penalistico sarebbe configurabile il reato di appropriazione indebita (aggravata) e, in determinate ipotesi, anche il reato di truffa. La legge, inoltre, attribuisce la facoltà al nuovo amministratore di costituirsi parte civile senza necessità dell’autorizzazione dell’assemblea,
- sul piano civilistico, il vecchio amministratore può essere oggetto di azione risarcitoria da parte dei condomini o del condominio,
- sul piano professionale, un tale atto potrebbe comportare la perdita dei requisiti di onorabilità richiesti obbligatoriamente per l’esercizio di tale professione
Una consegna soltanto parziale dei documenti sarebbe legittima nel caso in cui la parte non consegnata risulti comunque accessibile all’amministratore in quanto conservata, ad esempio, in un locale condominiale. Questo è quanto ha deciso il Tribunale di Roma nel 2011 anche se questa ordinanza ha dato adito ad alcuni dubbi e polemiche.
Come accade per il rendiconto consuntivo, anche il verbale di passaggio delle consegne non rappresenta, di per sé, un elemento probatorio sufficiente ad esaudire un’eventuale pretesa creditoria del vecchio amministratore in relazione a spese anticipate e non rimborsate. A tale scopo è necessario che il verbale sia corredato di ulteriori documenti idonei a provare l’effettiva esistenza e legittimità di tale pretesa.
