- Gli oneri condominiali
Partendo subito dal presupposto che la legge non specifica cosa debba intendersi per oneri condominiali, è comunque possibile affermare che questi si riferiscono alle spese inerenti alla gestione e la conservazione dei beni condominiali, che ciascun condomino, su disposizione dell’assemblea o dell’amministratore, è tenuto a pagare secondo quanto stabilito dai criteri di ripartizione in concreto adottati dal condominio. A tal proposito, occorre fin da subito precisare che per quanto la disciplina legale possa, appunto, essere derogata da accordi presi in sede assembleare, nessun condomino può rinunciare, indipendentemente dal consenso degli altri, ai diritti che vanta sulle cose comuni e da cui derivano gli oneri di contribuzione alle relative spese. L’unica eccezione possiamo riscontrarla nell’impianto di riscaldamento, per il quale un condomino può sottrarsi agli oneri di gestione (ma non, comunque, a quelli di conservazione).
Quanto appena affermato si spiega se consideriamo la natura giuridica delle obbligazioni derivanti dalla compartecipazione al condominio: queste si configurano come “propter rem” ossia, per dirla in termini molto semplici, si imputano in capo al condomino come conseguenza diretta e immediata della sua titolarità di diritti sui beni condominiali, senza necessità di alcuna intercessione o esplicitazione di sorta.
Per chiarire ulteriormente, l’assenza o la mancata approvazione di documenti (seppur previsti dal c.c.) come il preventivo o il consuntivo, non fanno venire meno l’obbligo di contribuzione alle spese e questo, perché, appunto, non sono questi documenti a far sorgere l’obbligo di pagamento.
Questo aspetto risulta ulteriormente confermato se pensiamo al fatto che la legge pone una, seppur limitata, solidarietà in capo a chi subentra nella titolarità dei diritti sulle cose comuni: in particolare, chi subentra nei diritti condominiali resta obbligato solidalmente con il precedente titolare (o contitolare) per i pagamenti relativi all’anno in corso e a quello precedente. Inoltre, chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con il compratore per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore una copia autentica del titolo che determina il trasferimento dei diritti. Infine, la legge specifica anche che l’usufruttario e il nudo proprietario sono solidalmente responsabili per il pagamento dei contributi dovuti all’amministratore.
- Quantificazione dell’onere e tabelle millesimali
La legge dispone che, in assenza di diversa pattuizione, il diritto di ciascun condominio (e il conseguente obbligo contributivo) è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
L’inciso “salvo diversa pattuizione” sta a significare che, ove tutti i condomini fossero d’accordo su un diverso criterio di riparto (o anche su più di uno, ognuno relativo a specifici beni comuni), la quantificazione dell’onere andrebbe riparametrata sulla base di questi criteri.
Un ruolo fondamentale nella “messa nero su bianco” di questi criteri di riparto è giocato dalle tabelle millesimali. Queste, in particolare, possono essere di due tipi: quelle assembleari possono essere approvate a maggioranza e questo (nel silenzio della legge) si deduce dal fatto che, in questo caso, l’assemblea non svolge alcun ruolo innovativo o accertativo ma soltanto una presa d’atto di elementi già esistenti. Le tabelle contrattuali, invece, hanno efficacia innovativa, creano un nuovo criterio di riparto e, per questo, necessitano dell’unanimità per poter essere approvate.
- Spese ordinarie e straordinarie
Seppur piccolo, merita dedicare un paragrafo a questa differenza che è fondamentale in questo contesto: in relazione alla natura dell’intervento e al fatto che questo sia stato disposto dall’assemblea o dall’amministratore si tende a distinguere tra spese ordinarie e spese straordinarie. Né questi criteri, né quello del riferimento al preventivo servono, però, a comprendere realmente dove sta il discrimine, il quale si trova, invece, nel tipo d’intervento cui la spesa è connessa. Se questo non risulta consueto rispetto alla normale gestione della manutenzione condominiale, allora per quell’intervento si andrà incontro ad una spesa straordinaria.
- Modalità, tempi e luoghi di pagamento
Il pagamento di oneri condominiali viene considerato alla stregua di una qualsiasi altra obbligazione pecuniaria. Ciò significa che, in ottemperanza a quanto stabilito dal c.c., il pagamento (in moneta ovviamente) può avvenire per tramite di un qualsiasi mezzo consentito dalla legge (bonifico, assegno, cash, ecc) ed entro i limiti dalla stessa stabiliti (ad es. il tetto sul contante). A fronte dell’avvenuto pagamento, il condomino ha diritto ad ottenere una quietanza, vero e proprio documento avente valore legale ed attestante la regolarità del pagamento.
Il luogo, anch’esso indicato dal codice, è la residenza del creditore che, nel caso del condominio, è stata individuata nello studio dell’amministratore.
Il tempo del pagamento, invece, non è specificamente indicato. Il codice specifica solo che la prestazione è immediatamente esigibile dal creditore; questo comporta che il giorno del pagamento dovrà essere il primo giorno utile in relazione al piano di riparto stabilito dal singolo condominio.
- Morosità e alternative per il recupero dei crediti
Partendo dalla specificazione della morosità, un condomino si definisce moroso quando non adempie ingiustificatamente ad un’obbligazione entro i limiti di tempo prefissati. Al momento della scadenza del termine, quindi, il condomino diviene automaticamente moroso e può subire l’azione di recupero da parte dell’amministratore.
L’attività di recupero del credito, successiva allo stato di morosità del condomino, può passare attraverso una semplice sollecitazione ma può anche giungere a concretizzarsi in una vera e propria citazione a giudizio. Questa seconda opzione, però, porta con sé tutta una serie di conseguenze (una tra tutte le ingenti spese) che andrebbero quantomeno considerate e ponderate alla luce anche degli obiettivi da raggiungere e delle tempistiche necessarie a tal fine.
Per quanto concerne la prima ipotesi, solitamente il primo passo (sperando che sia anche l’ultimo) in caso di recupero crediti, è l’invio di un sollecito di pagamento, ossia una comunicazione che serve per avvisare il condomino del fatto che il termine per pagare è già scaduto e offrirgli una proroga, individuando un secondo termine entro il quale dovrà mettersi in regola.
Nel caso si protenda verso l’azione giudiziale, questa deve essere avviata dall’amministratore entro 6 mesi (salvo dispense deliberate dall’assemblea) dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è ricompreso. Ai fini della buona riuscita dell’azione, però, è opportuno tenere in debita considerazione anche eventuali contestazioni avanzate dal condomino moroso, alla luce delle quali, magari, si può dedurre che sarebbe stata sufficiente una semplice rateizzazione (magari già richiesta dal debitore nelle contestazioni stesse).
Una terza via da seguire in situazioni conflittuali, sebbene ancora poco praticata, è certamente quella della mediazione, ossia uno strumento stragiudiziale nel quale le parti, affiancate dai rispettivi avvocati, cercano di addivenire alla formazione di un accordo sfruttando anche il mediatore, soggetto terzo e imparziale che non assume alcuna decisione ma aiuta soltanto le parti a raggiungere un contemperamento di interessi.
- Soggetti passivi dell’azione di recupero
I soggetti a cui può essere indirizzata l’azione di recupero sono:
- Il condomino à sempre perseguibile per i propri debiti e per quelli dell’ex/nuovo proprietario in relazione all’esercizio in corso e a quello precedente.
- L’usufruttuario à sempre perseguibile per i debiti connessi direttamente a lui, sia per quelli connessi al nudo proprietario. Stesso discorso vale, al contrario, per il nudo proprietario.
- Natura delle obbligazioni condominiali
Per quanto concerne la natura delle obbligazioni condominiali e, in particolare, la possibilità di richiedere le somme non riscosse ai condomini adempienti, la legge 220/2012 ha stabilito che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola coi pagamenti, se non dopo aver escusso gli altri condomini.
In questo contesto, però, risulta fondamentale distinguere due aspetti: la titolarità del rapporto contrattuale da cui discendono le obbligazioni riconducibili al condominio e la loro garanzia patrimoniale. In caso di morosità del condominio, l’azione potrà essere diretta soltanto contro questo e non anche direttamente contro i singoli condomini, in quanto l’amministratore rappresenta soltanto la collettività e non anche i singoli. Nel caso in cui, invece, sia promossa azione giudiziale e si abbia un accertamento giudiziale del credito, anche i condomini sono esposti al rischio di azione diretta in quanto garanti di un soggetto, il condominio, sprovvisto di autonomia patrimoniale e quindi incapace di far fronte alle obbligazioni.
L’impostazione rivolta a stabilire la preventiva escussione dei condomini morosi, comunque, ha subito una certa battuta d’arresto a causa di interpretazioni giurisprudenziali che acconsentirebbero al pignoramento del conto corrente condominiale da parte dei creditori del condominio.
- Caso particolare di morosità: il servizio idrico
Dal 1° gennaio 2020, con l’entrata in vigore della delibera 311/2019 dell’ARERA, risulta più complicato pervenire al distacco del servizio idrico da parte del fornitore, in quanto la procedura della messa in mora e dell’effettivo distacco sono tali da consentire al condominio di evitare quest’ultimo facendo fronte alle spese, anche in maniera parziale. In particolare, si è prevista l’impossibilità di procedere al distacco nel caso in cui, dopo la messa in mora, sia stato eseguito il pagamento entro il termine ivi specificato e questo sia pari ad almeno la metà dell’importo complessivo dovuto. Dopodiché, il soggetto avrà altri 6 mesi di tempo per procedere a saldare il debito, altrimenti, (solo) a questo punto, il distacco sarà effettivo.
