La legge 11 dicembre 2012, n. 220, si compone di 32 articoli ha novellato il capo del codice civile dedicato al condominio negli edifici (artt. 1117 e ss.), e rappresenta il punto finale di un percorso di riforma che ha impegnato il Parlamento nella integrazione delle norme principalmente in tema di impianto centralizzato di riscaldamento, gestione delle maggioranze, attribuzioni e doveri dell’amministratore, e una nuova prospettiva per i regolamenti condominiali.
Non vi è dubbio infatti che ogni condominio sia portatore di sensibilità ed esigenze proprie di talchè spesso ci si rende conto che le astratte norme del codice civile debbano essere integrate da altre, di natura regolamentare, che possano meglio aiutare i proprietari alla condivisione e miglior gestione delle cose comuni, e solo di esse in quanto nessuna norma integrativa potrà incidere sui diritti delle singole unità immobiliari.
Le esigenze di adeguamento possono essere interpretate sia a monte sia successivamente in sede assembleare, attraverso uno strumento dedicato che assume generalmente il nome di “regolamento di condominio” che si è soliti distinguere fra “regolamento contrattuale” e “regolamento assembleare” a secondo del momento di perfezionamento.
In ogni caso la legge prevede all’art. 1138 cc che ’adozione del regolamento condominiale è obbligatoria negli stabili in cui il numero di condomini sia superiore a dieci mentre per un numero inferiore l’adozione è meramente facoltativa.
Come anticipato Il regolamento condominiale può essere di due tipi: contrattuale (o convenzionale) e assembleare (o maggioritario), esiste anche il regolamento adottato coattivamente (giudiziale), ma si tratta di un’ipotesi residuale.
Il regolamento contrattuale è in genere predisposto dal costruttore/venditore che l’atto delle cessioni delle singole unità immobiliari predispone e integra il rogito di compravendita con un allegato al contratto che oltre a disciplinare le modalità di utilizzo delle parti comuni può incidere sulla proprietà esclusiva di ciascuno, con limitazioni, integrazioni ed addendum.
In particolare possono essere inserite clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive, come il divieto di destinare l’immobile a studio dentistico o a circolo o a negozio, ovvero le clausole che incidono sulle proprietà comuni, introducendo limitazioni all’uso delle scale o dei cortili.
E’ controverso se il regolamento contrattuale debba essere anche “trascritto” sui registri immobiliari né la giurisprudenza, altalenante sul punto, ha chiarito fino a che punto esso sia vincolante la menzione nel rogito in assenza di trascrizione. Senza pretesa di particolare approfondimento, valga il buon senso, ma è chiaro che ove le limitazioni disciplinate delle singole proprietà ovvero delle parti comuni, riducano la ratio del diritto di proprietà, la trascrizione debba intendersi come necessaria.
Tale allegato richiamato nell’atto, che dovrà avere la stessa forma pubblica del rogito, avrà validità per le parti e per gli aventi causa, per cui anche i successivi acquirenti rimarranno obbligati agli originari patti proposti dal costruttore ed accettati dal primo acquirente, con una possibile limitazione anche del valore commerciale della unità abitativa a causa delle restrizioni introdotte.
Per tale motivo la prassi del costruttore di indicare regole valide anche agli aventi causa è sempre meno adottata a favore del c.d. regolamento assembleare che è quella forma partecipata che nasce successivamente su iniziativa dell’amministratore di condominio o dei condomini, obbligati l’uno e gli altri in caso di 10 o più unità abitative.
Ogni condomino può assumere l’iniziativa di redigere una proposta del regolamento ovvero potrà rivolgersi all’amministratore, che dovrà convocare una assemblea dedicata.
Tale regolamento assembleare deve essere inserito ed allegato all’ordine del giorno della Assemblea condominiale e necessariamente adottato con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1138 c. 3 c.c. che richiama l’art. 1136 c. 2 c.c.).
Tale regolamento, una volta regolarmente adottato, vincola alla sua osservanza tutti i condomini, acne gli assenti e dissenzienti, con la stessa vigenza di una delibera assembleare e con gli stessi strumenti e tempistiche può essere impugnato.
A differenza del regolamento contrattuale, tale forma di regolamento assembleare dev’essere sostanzialmente più limitato potendo avere ad oggetto tutte le materie di competenza del condominio con limitazioni sostanziali sui diritti dei singoli condomini, e sulle parti di proprietà esclusiva. Per le parti comuni valgono regole e limitazioni nel contenuto e nelle maggioranze da adottare delle normali delibere.
A titolo esemplificativo, quindi, il regolamento assembleare può contenere norme dedicate alla particolare ripartizione delle spese condominiali, all’uso e alle modalità di godimento delle cose comuni ma non alla esclusione di uno o più condomini dal medesimo godimento. Entrando in dettaglio vi sono una serie di norme inderogabili che il regolamento non può in alcun modo modificare ed in particolare sono le disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 cc oltre agli art. 63, art. 66, art. 67 e art. 69 disp. att. c.c. ai quali si rimanda.
Tale regolamento ha vigenza per i condomini che hanno partecipato all’assemblea ma non agli eventuali aventi causa ove non espressamente accettato, e può essere modificato dall’assemblea, appositamente dedicata e convocata, con le medesime maggioranze di delibera.
La novella del 2012 – con la nuova formulazione dell’art. 1138 c. 5 c.c – ha introdotto l’espresso divieto di introduzione di limiti al possesso o alla detenzione di animali domestici nelle singole unità abitative mentre negli spazi comuni possesso e detenzione rimangono soggetti alle norme comunemente in vigore come per esempio l’obbligo di museruola nel caso in cui si presenti una situazione pericolosa per altre persone o animali.
Una volta sottoscritto o regolarmente approvato il regolamento dev’essere applicato alla vita del condominio nel quale l’amministratore pro tempore il potere di sollecitare i condomini al rispetto ed ha titolo per promuovere una lite al fine di ottenere la sua esecuzione coattiva anche senza previa delibera, rientrando fra i poteri a lui dedicati dalla novella del 2012.
Avv. Federico Donati
