L’impianto di riscaldamento centrale è di proprietà comune fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale, a norma dell’art. 1117 c.c., salvo prova contraria. Se l’impianto viene aggiunto in un momento successivo alla costruzione dell’edificio è da ritenersi di proprietà dei soli condomini che hanno pagato per l’installazione (ciò non vale per gli impianti a pannelli radianti, che sono ritenuti di proprietà comune).
Sono da ritenersi comproprietari del sistema di riscaldamento e per questo tenuti a concorrere alle spese inerenti alla sua conservazione. anche i condomini che non abbiano di fatto l’allacciamento all’impianto, in virtù del principio di utilità potenziale dell’impianto di riscaldamento.
Per stabilire il periodo di utilizzo degli impianti di riscaldamento si fa riferimento alla divisione del territorio nazionale in 6 zone climatiche,rilevabili presso il Comune in cui si trova l’immobile (dalla A, la più calda, alla F, la più fredda). Con il d.P.R. 412/1993 la responsabilità di gestione degli impianti centralizzati è dell’amministratore a meno che questi deleghi una ditta abilitata.
Il livello di riscaldamento necessario per ogni singolo appartamento è una questione molto complessa ed è disciplinata dalla L.10/1991 e dal d.P.R. n. 412/1993. La temperatura di erogazione, decisa in assemblea fra i condomini ed eventuali inquilini, non deve superare i 20°C.
L’eventuale insufficiente erogazione di calore può essere risolta con rimedi tecnici che possono però incontrare l’opposizione dei condomini che non rilevano problemi di riscaldamento e che quindi sono tendenzialmente contrari a contribuire alle spese per il miglioramento. Occorre in queste situazioni tenere a mente che l’art. 1102 c.c. stabilisce che tutti i condomini hanno diritto ad un’equa distribuzione del calore. La Cassazione ha pertanto chiarito che, in caso di cali di temperatura eccessivi per alcuni condomini, questi hanno il diritto di ottenere una maggiore fruizione del servizio comune, purché ciò sia consentito dalle caratteristiche dell’impianto e possa effettuarsi senza pregiudizio o disagio per gli altri condomini.
In generale, la stessa Cassazione ha stabilito che, in tema di ripartizione delle spese del servizio di riscaldamento in un condominio, la quantità dell’uso vada calcolata “in forza del fabbisogno obiettivo dell’appartamento stesso”.
Le più recenti riforme mostrano un legislatore sempre più attento al risparmio energetico e sono volte ad un uso più razionale dell’energia.
Dal 1°Giugno 2014 infatti tutti gli impianti termici devono essere muniti di un libretto di impianto per la climatizzazione e di un rapporto sull’efficienza energetica. Quelli installati dopo il 31 agosto 2013 devono poi permettere lo sbocco dei fumi oltre il tetto, mentre per quelli precedenti non c’è sempre un obbligo di adeguamento.**
È poi previsto l’obbligo, per ciascuna unità immobiliare, della messa a disposizione dell’attestato di prestazione energetica APE al futuro acquirente o conduttore già in sede di trattativa. L’APE (in passato chiamato ACE, attestato di certificazione energetica) ha durata decennale, salvo interventi di ristrutturazione che possano farlo decadere e necessiti allora di un adeguamento.
Negli ultimi anni si nei condomini a riscaldamento centralizzato si sono diffusi i sistemi di termoregolazione-contabilizzazione, che recentemente sono divenuti obbligatori. Vediamo di chiarire di che cosa si tratta:
la termoregolazione consiste nella facoltà di alzare/abbassare la temperatura negli ambienti spegnendo i radiatori, mentre la contabilizzazione permette a ciascuno di pagare in proporzione al proprio consumo (può infatti avere senso inserirla anche senza la termoregolazione). Si arriva così, ad utilizzare una caldaia centralizzata come una caldaia singola.
Ricordiamo che adesso l’UE richiede che gli apparecchi di gestione centralizzata debbano essere leggibili a distanza. Riguardo alle apparecchiature installate all’interno delle singole unità immobiliari, è opinione diffusa in giurisprudenza che siano di proprietà dei singoli condomini.
Sugli argomenti appena affrontati circa la termoregolazione-contabilizzazione occorre che l’assemblea deliberi con la maggioranza dei voti degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. L’installazione di tali sistemi può portare all’obbligo di modificare la tabella millesimale del riscaldamento.
Il possibile distacco del singolo condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato è questione assai discussa ed è disciplinato dall’art. 1118 che consente al singolo proprietario dell’unità immobiliare di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato, a condizione che dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Egli dovrà però continuare a contribuire per le spese di conservazione dell’impianto. A seguito dell’adozione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione vi sono due diverse modalità per la ripartizione della spesa del riscaldamento: a carico del condomino distaccato:
1 a norma della UNI 10200, la ripartizione lega al costo del servizio di riscaldamento agli effettivi consumi di energia.
2 la ripartizione è legata ai costi generali per la conservazione e manutenzione dell’impianto.
Infine, per quanto riguarda la responsabilità (civile,extracontrattuale e penale)per l’esercizio e la manutenzione degli impianti termici, la disciplina è anch’essa contenuta nella L.10/1991 nel suo regolamento attuativo d.P.R. 412/1993.
