Nell’ambito del condominio, uno degli argomenti giuridici più peculiari è rappresentato dalle
cosiddette innovazioni, ovverosia ogni nuova opera (ad esempio il cappotto termico, l’ascensore,
ecc…) aggiunta ad una struttura già preesistente, oppure una modifica sostanziale che determina un
utilizzo diverso rispetto alla destinazione originaria.
Il Codice Civile, che disciplina le innovazioni all’art. 1120, non fornisce una definizione univoca di
innovazioni, ma la giurisprudenza ormai costante sul punto definisce le innovazioni come quelle
modifiche alle cose comuni che determinano un’alterazione dell’edificio o a parti di esso o il
mutamento della destinazione originaria: modifiche dunque materiali o funzionali dirette al
miglioramento o al maggior rendimento delle parti comuni.
Riguardo alle deliberazioni ed alle relative maggioranze in condominio, il codice civile (artt. 1136 e
1120) stabilisce che le innovazioni devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti
rappresentante la maggioranza degli intervenuti ed almeno due terzi del valore dell’edificio.
Al fianco di tali innovazioni che potremmo definire ordinarie, l’articolo 1120 c.c. prevede una
particolare categoria di innovazioni che invece potremmo definire speciali e per le quali sono
previste maggioranze deliberative agevolate in ragione dei particolari interessi “sociali” da tutelare
o promuovere (deliberabili a maggioranza dei condòmini che rappresentino almeno la metà del
valore dell’edificio), e trattasi di quelle innovazioni dirette a migliorare la sicurezza e la salubrità
degli edifici e degli impianti, all’abbattimento delle barriere architettoniche, al risparmio energetico
o alla realizzazione di parcheggi, l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione
radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o
via cavo.
Le innovazioni sono invece vietate nel caso in cui possono compromettere la stabilità o la sicurezza
degli edifici, il decoro o inibire l’utilizzo delle parti comuni ad alcuni condomini.
Il codice civile opera altresì un’ulteriore differenziazione nell’art. 1121 tra i vari tipi di innovazione,
classificandone alcune come comportanti una spesa gravosa o aventi carattere voluttuario. Per
queste, i condomini che non sono interessati e non intendono sostenere una spesa particolarmente
gravosa (ad esempio la costruzione di una piscina) o un’innovazione voluttuaria (ad esempio i
cancelli automatici che funzionano anche manualmente) sono esonerati dal farlo. Se tuttavia tali
condomini dissenzienti volessero in seguito utilizzare l’innovazione potrebbero comunque farlo
contribuendo, con il versamento della propria quota, alle spese sostenute per realizzarla. Per
stabilire se un’innovazione è gravosa o voluttuaria bisogna confrontare la proporzione tra costo
dell’opera e l’aumento di valore del bene comune.
Una particolare tipologia di innovazione nel condominio è quella rappresentata dall’abbattimento
delle barriere architettoniche che costituisce da tempo un argomento molto dibattuto.
Per barriera architettonica si intende un qualsiasi elemento costruttivo che ostacoli o limiti in
qualche modo la fruizione di un servizio o l’accesso a un luogo le persone con handicap o disabilità,
le quali, per ridotta capacità motoria o sensoriale non sono in grado di effettuare spostamenti e
svolgere normalmente le attività quotidiane.
Il legislatore è intervenuto, già con la legge del 9 gennaio 1989, n. 13, sul delicato tema
dell’eliminazione, in condominio, delle barriere architettoniche, ossia di tutti quegli ostacoli volti a
limitare la vita di relazione dei soggetti diversamente abili. Dopo la legge n. 13/1989 che prevedeva
l’approvazione assembleare degli interventi volti ad eliminare tali ostacoli di un quorum pari ad un
terzo del valore millesimale dell’immobile, con la legge di riforma del 11 dicembre 2012, n. 220, si
è previsto che il voto favorevole debba essere espresso da un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Il condomino interessato può fare richiesta all’amministratore, il quale è tenuto a convocare
l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta ed entro tre mesi la stessa dovrà pronunciarsi. Se
l’assemblea non approva tale innovazione, il richiedente potrà comunque procedere a proprie spese
apportando le innovazioni previste sulle parti comuni dando il via ai lavori per abbattere le barriere
architettoniche (ad esempio l’installazione di servo-scala).
Sempre riguardo all’abbattimento delle barriere architettoniche, spesso è necessario farsi carico di
costi ingenti. A tal proposito, la legge in materia ha previsto la possibilità di fare richiesta di un
contributo economico che può essere concesso dal Comune dove è situato l’immobile presso il
quale vengono eseguiti i lavori. Inoltre, con riferimento al cosiddetto superbonus 110%, ovverosia
l’agevolazione che concede a fronte di taluni interventi effettuati sugli immobili, una maxi
detrazione del 110%, con la legge di bilancio 2021, modificando il comma 2 dell’art. 119, DL
34/2020, riferito agli interventi trainati, sono stati compresi anche quelli previsti dall’articolo 16-bis,
comma 1, lettera e), TUIR, (abbattimento delle barriere architettoniche), anche ove effettuati in
favore di persone di età’ superiore a sessantacinque anni.
