- Introduzione
La legge di Riforma del condominio ha stabilito che con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, cod. civ. (maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi anche in seconda convocazione) si possono disporre le innovazioni che hanno ad oggetto opere/interventi necessari per la realizzazione di parcheggi.
La trasformazione del cortile in parcheggio condominiale, ad esempio, deve essere letta alla luce dell’innovazione (art. 1120 cod. civ.) e del pari uso e/o di godimento paritario (art. 1102 cod. civ.). Una volta trasformato il cortile condominiale in parcheggio e disciplinata la regolamentazione del godimento/uso (assegnazione del posto auto) il singolo condomino non può disporre del parcheggio assegnato autonomamente senza il consenso unanime dei condomini. Se, invece, il regolamento di condominio pone un divieto di parcheggiare occorre valutare e qualificare la natura giuridica per individuare la modalità ed il quorum per la sua modifica-zione (abrogazione del divieto): se la clausola del regolamento di condominio che pone il divieto è una norma contrattuale occorrerà il consenso unanime dei condomini; se la clausola è di natura regolamentare, sarà sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136 c.2.
- Installazione
La norma d riferimento in materia di installazione di colonnine elettriche precisa che sarà necessario provvedere alla predisposizione all’allaccio per la possibile installazione di infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli idonee a permettere la connessione di una vettura da ciascuno spazio a parcheggio coperto o scoperto e da ciascun box per auto, siano essi pertinenziali o no, in conformità alle disposizioni edilizie di dettaglio e, relativamente ai soli edifici residenziali di nuova costruzione con al-meno 10 unità abitative, per un numero di spazi a parcheggio e box auto non inferiore al 20% di quelli totali.
In ambito condominiale, in particolare, occorre operare una prima distinzione tra chi ha la disponibilità di un box o area privata e chi no. Nel primo caso, occorre ulteriormente distinguere:
- l’ipotesi in cui è possibile installare un proprio contatore elettrico (fornito dal gestore) all’interno dell’unità immobiliare a cui collegare la colonnina elettrica. In questo caso è sufficiente inoltrare una comunicazione scritta all’amministratore di condominio il quale dovrà prendere atto della decisione assunta in quanto non si necessità di particolari autorizzazioni. In ogni caso devono essere rispettate le norme e requisiti di sicurezza;
- l’ipotesi in cui la colonnina elettrica all’interno della propria unità immobiliare deve essere collegata direttamente alla linea elettrica condominiale. Anche in questo caso si deve inoltrare una comunica-zione scritta all’amministratore di condominio il quale dovrà prendere atto della decisione e, dopo aver effettuato tutti i controlli di sicurezza del caso sugli impianti condominiali interessati, stabilirà l’ammontare o la quota delle spese relative all’installazione e l’aggiornamento o l’adeguamento del CPI (Certificato di Prevenzione Incendi) e dell’impianto elettrico condominiali.
Nel secondo caso, invece, si può installare la colonnina l’elettrica nell’area comune condominiale ma si deve presentare formale domanda scritta all’amministratore corredata con un progetto dettagliato anche nella fase esecutiva e si dovrà attendere l’autorizzazione dell’assemblea di condominio.
- Quorum assembleare e decisione
Fatto salvo il regime di cui all’art. 1102 cod. civ., le opere edilizie per l’installazione delle infra-strutture di ricarica elettrica dei veicoli in edifici in condominio sono approvate dall’assemblea di condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall’art. 1136, comma 2, cod. civ.
Laddove l’installazione sia decisa dall’intero condominio l’impianto assumerà la natura di bene comune condominiale e seguirà il regime di tali beni; se invece la decisione data dell’assemblea riguarderà un gruppo di condomini le colonnine elettriche, anche se l’installazione è stata approvata dall’assemblea, non costituiranno comunque proprietà condominiale di tutti i condòmini ma solo di quelli che le abbiano installate.
I costi di installazione saranno poi ripartiti solo tra i condomini che abbiano voluto la colonnina e che ne faranno utilizzo, mentre le spese relative al consumo saranno ripartite in proporzione all’uso/consumo del bene.
Tale installazione, infatti, è da considerarsi un’innovazione gravosa voluttuaria disciplinata dall’art. 1121 cod. civ. che stabilisce che quando l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
In ogni caso, in ipotesi di mancato assenso del condominio, il singolo condomino o il gruppo di condomini, entro 3 mesi dalla richiesta fatta per iscritto, possono comunque installare i dispositivi, a propria cura e spese, purché il nuovo impianto non danneggi le parti co-muni, non alteri la sicurezza o il decoro dell’edificio e non ostacoli altri comproprietari nell’uso delle parti comuni.
- Diritto di riscatto
Il condomino che in origine ha espresso voto contrario potrà poi cambiare idea e parteci-pare all’utilizzazione della colonnina, in questo caso dovrà esercitare il cosiddetto riscatto pro quota dell’impianto e pagare quanto dovuto fino al momento dell’esercizio del riscatto.
