La costituzione dell’assemblea

La normativa attuale in materia di quorum costitutivi, che devono sussistere affinché l’assemblea sia validamente costituita, e quorum deliberativi, che devono sussistere affinché l’assemblea possa validamente deliberare, prevede un sistema di calcolo delle maggioranze che possiamo definire misto in quanto basato sue due diversi criteri eterogenei:

  • Il numero delle persone presenti
  • Il valore della proprietà immobiliare posseduta da ciascuno dei presenti

Questi due criteri permettono che non ci si basi soltanto sul classico criterio “1 testa, 1 voto” ma, combinati, hanno lo scopo di rendere necessario un maggior dialogo tra i condomini ed evitare che singoli gruppi di persone (o singole persone) possano soverchiare le altre parti rimaste in minoranza.

Più nello specifico, le maggioranze sopradette trovano una disciplina specifica nel codice civile che le rende, peraltro, inderogabili da eventuali clausole inserite in regolamenti condominiali di natura contrattuale.

Queste maggioranze, inoltre, si applicano alle singole delibere e non ad intere adunanze assembleari. Il risultato di ciò è che la legittimità (dal punto di vista del quorum deliberativo) di ogni singola deliberazione dovrà essere valutata in base alle maggioranze richieste per l’oggetto di quella specifica deliberazione che potrebbero ben essere diverse da quelle richieste per un’altra deliberazione avente oggetto diverso.

Un punto importante in riferimento al conteggio del quorum deliberativo riguarda quelle situazioni di conflitto di interesse, anche solo potenziale, che potrebbero presentarsi tra un condomino votante ed il condominio di appartenenza in relazione all’oggetto di una delibera. Per questi casi, la Corte di Cassazione ha stabilito che al momento del calcolo dei millesimi, la parte relativa al condomino in conflitto di interessi debba essere esclusa.

 

Volendo fare un esempio pratico, l’art. 1136 c. 5 del c.c. prevede che per le delibere che hanno ad oggetto le modalità di uso e di godimento del bene comune (ad es. destinazione del cortile condominiale a parcheggio per le auto), un numero voti a favore che rappresentino almeno la maggioranza degli intervenuti e, contemporaneamente, i 2/3 del valore dell’edificio.

 

Un ruolo importante all’interno dell’assemblea è svolto dal presidente che, tra gli altri, ha il potere di limitare i tempi di intervento dei partecipanti.

 

Merita, peraltro, sottolineare che, in questi contesti, il verbale assembleare svolge una funzione fondamentale ed è quindi necessario che questo riporti, con riferimento ad ogni singola delibera, tutte le indicazioni necessarie ad individuare la sussistenza dei quorum nonché la situazione relativa ai condomini assenzienti, dissenzienti e astenuti. Le ultime due categorie assumono particolare importanza in riferimento ad una eventuale impugnazione della delibera e per la verifica di situazioni di conflitto di interesse.

Nel caso in cui l’assemblea si svolga in seconda convocazione, il verbale deve riportare, inoltre, le dichiarazioni dell’amministratore riguardanti l’esito dell’assemblea in prima convocazione.

 

Restando sempre sulla convocazione, questa può essere notificata soltanto ad un comproprietario pro indiviso quando ci sono forti motivi per ritenere che, data la qualità dei rapporti con gli altri comproprietari, questa giungerà anche a loro.

Il medesimo principio si applica in caso di coniugi conviventi in pieno accordo tra loro.