LA DELIBERA ASSEMBLEARE: DALLE PREMESSE ALLA SINDACABILITÀ

0

Premessa

Il condominio, in quanto entità a sé stante nascente dalla comunione in capo a più soggetti di uno o più beni necessita, per poter esprimere la propria volontà, dell’incontro della volontà dei soggetti che lo costituiscono, i quali, riuniti in assemblea, prendono decisioni sulla base delle procedure e dei requisiti descritti dalla legge.

Definizione

Arrivando a noi, quindi, la delibera assembleare è, sostanzialmente, il mezzo attraverso il quale l’assemblea esteriorizza le decisioni della compagine condominiale. Questa decisione però, per essere valida, deve rispettare alcuni presupposti intrinseci e deve essere stata preceduta da altri presupposti (estrinseci). Innanzitutto, occorre che l’assemblea sia stata convocata nel rispetto delle norme di legge e, in particolare, con i mezzi di convocazione stabiliti. In merito, si ricorda che, come più volte stabilito dalla Cassazione, l’elenco dei mezzi predisposto dalla legge ha carattere tassativo, quindi non può essere derogato né in via applicativa, né formalmente attraverso una decisione assembleare. In particolare, un mezzo molto utilizzato ma non consentito in quanto è quello della posta elettronica ordinaria: qui, a differenza della PEC (posta elettronica certificata), l’invio e la ricezione dei messaggi non assumono alcun valore legale. L’unico modo per evitare possibili contestazioni (e processi persi in partenza per l’amministratore che convoca la riunione) in riferimento all’utilizzo della posta elettronica ordinaria e per rendere sostanzialmente legittimo l’utilizzo di questo strumento, è che il condomino destinatario della comunicazione richieda espressamente che quest’ultima avvenga proprio tramite quel mezzo.

Una volta convocata la riunione a norma di legge e verificato che il quorum costituivo sia stato rispettato, in relazione al se ci si trovi in prima o in seconda convocazione, è possibile procedere alla discussione e alla deliberazione che, a sua volta, per ritenersi valida, dovrà innanzitutto raggiungere il quorum deliberativo, ossia il numero di teste e millesimi stabilito dalla legge, nonché rispettare quant’altro stabilito dalla legge in ordine alla forma e alla sostanza. 

Una volta che la compagine ha deliberato, la palla passa all’amministratore il quale dovrà dare esecuzione alla delibera. La legge non prescrive alcun lasso temporale entro il quale costui si debba muovere ma, riprendendo una norma parallela, è possibile affermare che, i condomini possono esigere un’esecuzione immediata. L’amministratore, a sua volta, se non è impedito da causa a lui non imputabile e dopo aver verificato che la delibera non vada a danno dei condomini e rappresenti per loro almeno una minima utilità, deve procedere, pena la risarcibilità del danno causato dall’inadempimento e la possibile revoca dall’incarico.

Contestazioni

Infine, laddove una determinata delibera assembleare contravvenga ad una disposizione di legge, potrà essere tacciata di invalidità, la quale a sua volta può manifestarsi sotto due possibile forme: l’annullabilità e la nullità. La prima di queste concerne una serie di vizi prestabiliti dalle legge che, pur avendo una minore influenza sulla delibera, ne rappresentano comunque un difetto. La minore gravità del vizio si riflette sulla disciplina della declaratoria che, infatti, è chiedibile ad un giudice soltanto da parte di quei condomini che siano stati, in relazione alla specifica delibera, assenti o dissenzienti ed entro un determinato lasso di tempo stabilito sempre dalla legge, trascorso il quale, la delibera diviene sostanzialmente valida e quindi non più impugnabile.

L’altro possibile vizio delle delibere, ossia la nullità, invece, pur avendo ormai un’area d’influenza residuale (come recentemente sostenuto anche dalla Corte di Cassazione), continua a concernere quei vizi che inficiano alla base il procedimento decisorio e che quindi non possono in nessun caso permettere l’attuazione della delibera interessata. Anche qui, la maggiore gravità del vizio si riflette sulla declaratoria che può essere chiesta ad un giudice da parte di chiunque ne abbia interesse e senza che il trascorrere del tempo precluda tale possibilità.

Dott. Marco Suisola nato a Firenze il 25 aprile 1978 svolge l’attività di amministratore di condominio a livello professionale dal 1999 e la sua società ad oggi è composto da 14 dipendenti e 3 soci. Associato inizialmente alla Federazione Nazionale Amministratori fino al 2015 per poi diventare socio fondatore della Confartamministratori, nella quale ha rivestito la carica di tesoriere e parte integrante del CDA. E’ stato iscritto anche all’associazione Gesticond per un breve periodo ed ha fatto parte del consiglio. Svolge con regolarità l’aggiornamento professionale previsto per normativa dalla legge 140/2014 . Ha conseguito la qualifica di Revisore condominiale nel 2017. Conseguito attestato per corso di formazione e aggiornamento professionale in diritto condominiale presso l’università di Firenze nell’anno 2006. Frequentato il corso per ottenere la qualifica di consulenze tecnico di ufficio in ambito condominiale nell’anno 2014. A dicembre 2018 ha conseguito la laurea triennale in scienze dei servizi giuridici come esperto giuridico immobiliare rilasciata dall' Università degli studi Guglielmo Marconi Roma. A febbraio 2020 ha scritto il suo primo libro" Il condominio per tutti" pubblicato dalla casa editrice il Masso delle Fate. Nel marzo 2020 ha ottenuto la certificazione come black belt manager. Fa della formazione personale e dell’ aggiornamento professionale i suoi punti di forza. Da maggio 2020 al dicembre 2021 è stato presidente della società Benessere condominiale srl che si occupa di amministrazioni condominiale a livello nazionale. Dal luglio 2020 vice presidente nazionale dell'associazione Conei. Ha fondato nel 2020 il marchio Simplycondominio con il quale svolge collaborazioni sul territorio con altri amministratori.