Nell’elenco esemplificativo predisposto dall’art. 1117 c.c. figurano, tra le parti condominiali che si presumono oggetto di proprietà comune, anche le scale, in quanto strutture funzionalmente essenziali all’utilizzo del fabbricato.
In tema di manutenzione e, quindi, di ripartizione delle conseguenti spese, la Cassazione ha, da ultimo (anche se non recentemente), stabilito che il criterio da seguire debba essere quello dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano e questo in considerazione del fatto che i proprietari di unità situate più in alto logorano e sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari delle unità situate più in basso. Volendo usare termini più tecnici, si è applicato l’art. 1124 c.c. secondo cui una parte delle spese per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa devono essere proporzionate all’uso che ciascuno può farne.
L’articolo di cui sopra, appunto, prevede un criterio ibrido che, però, la Cassazione non ha applicato integralmente, riservando alla pulizia delle scale la sola parte parametrata in base all’altezza del piano e tenendo fuori quella in cui la ripartizione va effettuata in base ai millesimi.
Nel 2018, la Cassazione ha confermato questa impostazione ma ha aggiunto anche che la contribuzione grava anche su eventuali negozi e altri locali terranei con accesso alla strada.
Ovviamente, la Cassazione si è preoccupata anche di sottolineare che, come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello in questione può essere derogato mediante un accordo espressamente sancito, diverso da quanto stabilito dalla legge e contenuto nel regolamento condominiale di natura contrattuale, o in una deliberazione dell’assemblea approvata all’unanimità da tutti i condomini.
Infine, ancora la Cassazione si è espressa su un altro tema caldo riguardante la manutenzione delle scale, ossia la possibilità di ripartirne la pulizia tra gli stessi condomini con modalità turnaria: in merito si è stabilito che solo una delibera adottata all’unanimità potrebbe statuire la polizia “turnaria” delle scale, mentre una deliberazione priva del requisito del consenso di tutti i proprietari “sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere.
