LA PROPRIETÀ COMUNE: CASI PARTICOLARI

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Premessa

La proprietà comune è chiaramente uno degli elementi che contraddistingue una situazione di condominio (o comunque di comunione dei beni) da una situazione “classica” di proprietà esclusiva che fa capo ad unico soggetto. Questa è regolata da specifiche norme che, soprattutto in tema di condominio, forniscono anche alcuni elenchi di beni che, pur essendo stati classificati da numerose sentenze come non esaurienti (e quindi non tassativi), contribuiscono comunque a comprendere meglio se un determinato bene in essi non ricompreso possa essere qualificato come bene comune oppure no.

Casi particolari

Chiaramente, la regolamentazione della proprietà comune che, come detto sopra, ci offre alcuni aiuti, risulta di più complessa interpretazione in alcuni casi particolari nei quali beni unitariamente intesi in senso fisico perché, appunto, fisicamente uniti, non sono altrettanto unitariamente intesi in senso giuridico ai fini della loro classificazione come parti comuni in quanto soltanto una parte di essi ricade sotto la disciplina dei beni condominiali, mentre un’altra loro parte ne è esclusa. Questa differenziazione, cavillosa e apparentemente di poco conto, assume una sua importanza nel momento in cui c’è da capire se il costo afferente ad uno di questi beni debba essere imputato a tutto il condominio o solo a singoli condomini.

Tra tutti, due esempi particolarmente emblematici ci sono offerti da due recenti sentenze: in una si stabilisce che elementi come i ballatoi e le fioriere (se parti integranti), così come gli stessi balconi aggettanti, laddove costituiscono nient’altro che un prolungamento dell’immobile al quale sono fisicamente accorpati, esattamente come quest’ultimo devono essere considerati beni in proprietà esclusiva. L’unico caso in cui questa regola viene meno è quello in cui ai suddetti beni viene riconosciuto un certo pregio o valore in quanto contribuiscono ad incrementare la gradevolezza d’aspetto (e quindi il valore economico ed artistico) di tutto l’edificio condominiale.          

Il secondo caso pratico oggetto di sentenze, invece, riguarda la proprietà dei singoli tubi di scarico sulla colonna verticale: in particolare si è stabilito che la proprietà esclusiva è limitata fino al punto del loro raccordo tra il tubo e l’innesto nella colonna, all’altezza di ciascun piano. Da ciò consegue che la parte di colonna avente funzione di raccordo con il tubo di scarico proveniente dalle singole unità va qualificata come bene comune e ciò in quanto svolge un ruolo di unione col tratto verticale dello scarico del quale costituisce parte essenziale ed al quale è strutturalmente collegata.

Conclusioni

In conclusione, quindi, è facile intuire come il tema della proprietà comune, apparentemente di facile comprensione, contiene in sé alcuni risvolti di natura pratica sui quali è importante riflettere onde evitare di incorrere in situazioni spiacevoli in cui vengono addebitati costi a soggetti ai quali non dovrebbero essere addebitati.

Dott. Marco Suisola nato a Firenze il 25 aprile 1978 svolge l’attività di amministratore di condominio a livello professionale dal 1999 e la sua società ad oggi è composto da 14 dipendenti e 3 soci. Associato inizialmente alla Federazione Nazionale Amministratori fino al 2015 per poi diventare socio fondatore della Confartamministratori, nella quale ha rivestito la carica di tesoriere e parte integrante del CDA. E’ stato iscritto anche all’associazione Gesticond per un breve periodo ed ha fatto parte del consiglio. Svolge con regolarità l’aggiornamento professionale previsto per normativa dalla legge 140/2014 . Ha conseguito la qualifica di Revisore condominiale nel 2017. Conseguito attestato per corso di formazione e aggiornamento professionale in diritto condominiale presso l’università di Firenze nell’anno 2006. Frequentato il corso per ottenere la qualifica di consulenze tecnico di ufficio in ambito condominiale nell’anno 2014. A dicembre 2018 ha conseguito la laurea triennale in scienze dei servizi giuridici come esperto giuridico immobiliare rilasciata dall' Università degli studi Guglielmo Marconi Roma. A febbraio 2020 ha scritto il suo primo libro" Il condominio per tutti" pubblicato dalla casa editrice il Masso delle Fate. Nel marzo 2020 ha ottenuto la certificazione come black belt manager. Fa della formazione personale e dell’ aggiornamento professionale i suoi punti di forza. Da maggio 2020 al dicembre 2021 è stato presidente della società Benessere condominiale srl che si occupa di amministrazioni condominiale a livello nazionale. Dal luglio 2020 vice presidente nazionale dell'associazione Conei. Ha fondato nel 2020 il marchio Simplycondominio con il quale svolge collaborazioni sul territorio con altri amministratori.