L’usufrutto, così come sancito dal Codice Civile agli articoli 978 e seguenti, consente al titolare del medesimo di godere della cosa concessa rispettandone la destinazione economica, e traendo dalla stessa ogni utilità che questa può dare per un determinato periodo di tempo e, comunque, non oltre la vita dell’usufruttuario (art. 979 comma 1 c.c.).
Il proprietario che concede l’usufrutto si chiama “nudo proprietario” mentre chi gode del bene concesso si chiama, appunto, “usufruttuario”.
Succede spesso che, per le ragioni più svariate, un bene immobile (appartamento, fondo, terreno etc.) venga concesso in usufrutto dal proprietario ad un familiare o ad altra persona.
Nel caso di un immobile sito in un condominio si pongono, quindi, tre ordini di problemi: a) come devono essere ripartite le spese tra usufruttuario e nudo proprietario; b) a chi deve rivolgersi l’amministratore per il pagamento delle spese condominiali; c) chi ha diritto di partecipare, e votare alle assemblee condominiali.
Sino al 2012 la Legge non dava disposizioni precise in merito, lasciando la soluzione del problema alla giurisprudenza che si era formata nel corso dei decenni.
Con la cosiddetta riforma del Condominio, attuata dalla legge 11.12.2012 n. 220 il legislatore ha introdotto, all’articolo 67 ultimo comma delle disposizioni di attuazione al codice civile, una disposizione che ha stabilito in modo chiaro ed inequivocabile, la solidarietà tra nudo proprietario ed usufruttuario per il pagamento degli oneri condominiali ordinari e straordinari, nei confronti del condominio.
Sulla base degli articoli 1004 e 1008 codice civile, all’usufruttuario spettano le spese relative alla custodia, alla manutenzione ordinaria, alle riparazioni, ai canoni, alle imposte, alle rendite fondiarie e agli altri pesi che gravano sul reddito che, in pratica sono le spese ordinarie del Condominio, mentre al nudo proprietario spettano le spese di straordinaria amministrazione, cioè, secondo l’elaborazione giurisprudenziale, “quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta” (Cass. 7886/1998; Cass. 22703/2015), quelle relative al rifacimento della facciata condominiale (Cass. 16774/2013) e le spese per le innovazioni.
Al di là di questa ripartizione interna tra usufruttario e nudo proprietario, la solidarietà di entrambi sancita dalla nuova formulazione dell’art. 67 sopra citato, facilita di molto il lavoro dell’amministratore che, a prescindere che si tratti di riscuotere spese ordinarie o straordinarie può rivolgersi (anche giudizialmente), indifferentemente all’usufruttuario o al nudo proprietario, che saranno quindi entrambi ugualmente obbligati nei confronti del Condominio, fatto salvo il diritto di rivalsa tra di loro.
Anche per quanto riguarda la partecipazione alle assemblee condominiali l’art. 67 sopra citato detta disposizioni precise, stabilendo che l’usufruttuario ha diritto di voto negli affari che riguardano l’ordinaria amministrazione ed il godimento dei beni e servizi comuni, mentre il nudo proprietario ha diritto di voto in tutti gli altri casi.
Ciò comporta che l’avviso di convocazione debba essere inviato al nudo proprietario o all’usufruttuario a seconda che l’ordine del giorno riguardi l’uno o l’altro (a tutti e due se riguarda entrambi), con la conseguenza che l’errata convocazione potrebbe portare alla annullabilità delle eventuali deliberazioni.
Vi sono poi alcuni casi (quando l’usufruttuario intende esercitare la facoltà di apportare miglioramenti o eseguire addizioni al bene oggetto dell’usufrutto oppure eseguire riparazioni straordinarie che il nudo proprietario si rifiuti di eseguire) in cui il diritto di voto spetta all’usufruttuario ma l’avviso di convocazione deve essere sia inviato sia al nudo proprietario che all’usufruttuario, così da dar modo al nudo proprietario di manifestare in assemblea le proprie intenzioni in relazione a tali opere.
In definitiva, quindi, l’amministratore convocherà in assemblea usufruttuario o nudo proprietario a seconda del tipo di delibere che dovranno essere prese, mentre le spese deliberate dall’assemblea, siano queste ordinarie o straordinarie, potranno essere richieste indifferentemente all’uno o all’altro in forza della solidarietà passiva.
