La crisi economica ed i rincari energetici affliggono i condomini che spesso si trovano nella condizione di non poter assolvere tempestivamente alle proprie obbligazioni. Il Condominio, d’altra parte, deve essere adeguatamente tutelato e per questo il legislatore ha introdotto misure a salvaguardia del Condominio.
L’art. 63 comma terzo disp. att. c.c. prevede, infatti, che in caso di morosità dei pagamenti protrattasi per un semestre, l’Amministratore unilateralmente ha la possibilità di procedere nei confronti del condomino inadempiente alla sospensione della fruizione dei servizi suscettibili di godimento separato intendendosi, per questi ultimi, ad esempio il servizio di ascensore, quello di riscaldamento in quanto potrebbero essere interrotti senza interferire sul permanente godimento del servizio da parte di altri soggetti appartenenti al Condominio.
Tuttavia se sulla carta la sospensione della fruizione dei servizi sembra essere una procedura automatica e priva di ostacoli in realtà così non è.
Se è pur vero che l’art. 63 disp. att. c.c. consente all’Amministratore di agire in autotutela è altrettanto vero che il legislatore non ha operato alcuna distinzione tra servizi essenziali e non essenziali, cosicchè la decisione dell’Amministratore che, in costanza dei presupposti di legge, proceda a sospendere i servizi essenziali al condomino moroso potrebbe essere esposta da parte di quest’ultimo all’impugnazione ex art. 1133 c.c. del relativo distacco per illegittimità dello stesso, tanto da poter incorrere l’Amministratore, in caso di sospensione illegittima, anche in responsabilità per abuso del diritto per non avere attentamente valutato la proporzione tra l’interesse tutelato e quello sacrificato.
Consigliabile, quindi, per l’Amministratore, ricorrere sempre al magistrato onde farsi autorizzare il distacco evitando così di assumersi la paternità di decisioni che poi potrebbero costare care.
Si scontrano infatti due contrapposti diritti e cioè quello alla salute del condomino moroso costituzionalmente garantitogli dall’art. 32 Cost. ed il diritto degli altri condomini solventi che con diligenza provvedono a versare al Condominio le quote di loro competenza e che, in aggiunta, si trovano a dover sopportare un maggior esborso per evitare di trovarsi loro stessi soggetti a procedure esecutive da parte dei fornitori del Condominio. La privazione di una fornitura essenziale per la vita, infatti, può ledere i diritti fondamentali delle persone di rilevanza costituzionale. Viceversa, il diritto che con la sospensione del servizio si intende tutelare, in favore del Condominio, è puramente economico e, dunque, sempre riparabile.
In argomento è stato riscontrato un massiccio intervento giurisprudenziale che ha tentato di colmare il vuoto legislativo con risultati contrastanti.
Ed infatti si osserva che accanto a chi ritiene di aderire all’orientamento per cui i servizi essenziali di riscaldamento ed acqua devono essere in ogni caso garantiti, a mente dell’art. 32 Cost., e non possono considerarsi recessivi rispetto ad un diritto di credito (cfr. Trib. Bologna 15.9.2017), vi è l’impostazione che nega il carattere automaticamente recessivo di tali diritti, non ritenendo “intangibili” i servizi di acqua e gas a fronte di una perdurante morosità del condomino (Tribunale di Roma, ordinanza del 27 giugno 2014, e Tribunale di Brescia, ordinanze del 17.02.2014 e del 21.05.2014, Trib.Bologna, 3 aprile 2018, in riforma dell’ordinanza del 15.9.2017).
In quest’ultimo filone si inserisce la più recente sentenza del Tribunale di Perugia del 20/12/2021 n. 5113 il quale ha avuto modo di affermare che legittimando la protrazione del comportamento inadempiente del condomino moroso si arriverebbe alla conseguenza per cui o il condominio continua a sostenere i costi dell’unità immobiliare morosa o, viceversa, dovrebbe sopportare a sua volta il distacco delle forniture da parte dell’ente erogatore.
Rebus sic stantibus lo strumento dissuasivo di cui all’art. 63 disp. att. c.c. deve essere applicato con estrema prudenza da parte dell’amministratore per il quale è consigliabile adire l’Autorità Giudiziaria in via d’urgenza onde valutare dal magistrato la singola fattispecie evitando così censure di eventuali azioni che, benché esercitate dall’amministratore nell’ambito dei suoi obblighi, possano ledere o minacciare il diritto alla salute, all’incolumità e all’integrità fisica, o i diritti fondamentali della persona, quand’anche morosa.
Avv. STEFANO COMUZZI ZENTILOMO
