L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

La riforma del 2012 ha profondamente modificato la figura dell’amministratore, ampliandone sia i compiti che, di conseguenza, le responsabilità. Attualmente, infatti, i doveri dell’amministratore non si limitano all’ordinaria gestione del condominio ma spaziano molto, andando a coprire praticamente ogni aspetto della vita condominiale. A ciò, la pandemia da Covid-19 ha contribuito, andando a creare in capo all’amministratore nuovi e particolari doveri di informazione e prevenzione: una su tutte, egli deve provvedere con regolarità a disporre operazioni di sanificazione delle parti comuni.

Anche l’incarico dell’amministratore, come quello di ogni soggetto eletto o nominato, ha una durata e, in particolare, la fine può intervenire per vari motivi, tra i quali, quelli che su cui occorre spendere due parole, sono sicuramente le dimissioni e la revoca: le prime si hanno principalmente in quelle ipotesi in cui l’incarico è diventato insostenibile e improseguibile. Ciò può avvenire per i più svariati motivi ma se questi non integrano una giusta causa, all’amministratore sarà dovuto il compenso pattuito, ricalibrato sul periodo effettivamente lavorato, a cui si aggiunge l’eventuale risarcimento del danno.

Quello della revoca, invece, è un istituto un attimo più complesso. Innanzitutto, questa può intervenire per:

  • Qualsiasi motivo, in qualsiasi momento, con o senza giusta causa. In questo secondo caso, però, il condominio è obbligato a risarcire il danno (che va ad aggiungersi alla quota del corrispettivo dovuta per il periodo di attività)
  • Gravi irregolarità fiscali, mancata apertura o utilizzo del c/c condominiale. In questo caso, l’assemblea per discutere della revoca può essere convocata da qualsiasi condomino.
  • Mancata informativa all’assemblea su citazione o provvedimenti esorbitanti dalle sue funzioni, omesso rendiconto della gestione o gravi irregolarità. In queste ipotesi, ciascun condomino è autorizzato ad adire direttamente l’autorità giudiziaria, senza necessità di passare tramite l’assemblea.

Con la definitiva estinzione del suo rapporto col condominio, l’amministratore decade da tutti i poteri di gestione, mantenendo soltanto quelli residuali (atti urgenti), senza diritto ad alcun compenso. Egli, quindi, dovrà consegnare al suo successore tutta la documentazione.

Onde evitare di arrivare a situazioni come quelle appena descritte, un ruolo decisamente apprezzabile e tanto utile quanto sottovalutato (in primis dal legislatore, il quale ne ha, tra le altre cose, volontariamente inibito alla radice eventuali poteri gestori) è quello svolto dal consiglio di condominio, il quale può rappresentare una grande risorsa per l’amministratore in relazione alla gestione (contabile) del condominio e fungere da tramite tra il primo e i condomini.

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