L’ assemblea condominiale può essere di due tipi: ordinaria, convocata una volta all’anno
per l’approvazione del rendiconto consuntivo e del bilancio preventivo e straordinaria, che viene convocata qualora vi siano questioni urgenti da gestire. L’amministratore convoca l’assemblea se «lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio» e che, qualora non provveda l’amministratore entro dieci giorni, i suddetti condomini possono procedere in autonomia alla convocazione.
Per la sua validità, l’assemblea deve rispettare i quorum costitutivi e deliberativi previsti dalla legge: per quanto riguarda quello costitutivo, l’assemblea in prima convocazione è validamente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, mentre in seconda convocazione è sufficiente l’intervento di un numero di condomini che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. Dal punto di vista deliberativo, invece, il quorum varia a seconda dell’oggetto della votazione mentre in caso di assemblea in seconda convocazione sarà sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
L’assemblea, affinché possa legittimamente deliberare, deve essere regolarmente convocata e costituita. La prima convocazione non deve avvenire in orari di fatto impossibili, altrimenti la seconda convocazione vale come prima seduta, cui si applicano le relative maggioranze. Prima e seconda convocazione non possono tenersi nella stessa giornata, intesa come giorno solare e devono invece tenersi a non più di dieci giorni l’una dall’altra; nell’avviso possono essere fissate più riunioni consecutive.
L’ordine del giorno indica gli argomenti su cui l’assemblea è chiamata a deliberare, temi che potranno essere indicati in maniera sintetica ma sufficiente a consentire ai condomini di poter individuare l’oggetto della decisione che sono chiamati ad esprimere.
I destinatari dell’avviso di convocazione sono i condomini; se sussistono conduttori, per le riunioni in cui si deliberano le spese di riscaldamento devono essere convocati. I comproprietari devono essere convocati tutti, ma alla assemblea ne parteciperà uno solo; ove sussistano usufruttuari e nudi proprietari è opportuno convocare entrambi, a fronte della loro solidarietà per le spese.
In caso di mutamenti delle destinazioni d’uso di parti comuni, l’avviso deve essere inviato 20 giorni prima e deve contenere l’espressa indicazione delle zone interessate e della nuova destinazione prevista.
La richiesta all’amministratore può pervenire anche da un solo condomino (la regola ne richiederebbe due) che voglia procedere ad innovazioni in tema di energia, abbattimento barriere architettoniche o comunicazione dati, oppure quando sussistano gravi irregolarità
fiscali, non sia stato aperto il conto corrente condominiale oppure vi siano attività di singoli condomini volte a mutare la destinazione d’uso di parti comuni.
