L’Assemblea di condominio in tutti i suoi aspetti

• Attribuzioni, costituzione, maggioranze

L’assemblea è l’organo di sovrano del condominio e, come tale, può deliberare su qualsiasi problema di interesse comune e può adottare qualsiasi provvedimento, anche se non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, purché non vengano perseguite finalità extracondominiali, lesi i diritti dei singoli condomini o violate norme inderogabili. L’assemblea si compone di tutti i condomini partecipanti ed emette deliberazioni che sono atti complessi formati dall’unione della volontà dei singoli partecipanti che, come tale, ha validità ai fini del computo delle necessarie maggioranze, al raggiungimento delle quali l’atto assume forza giuridica.

L’assemblea, quindi, è l’organo di autogoverno del condominio e può approvare il relativo regolamento (c.d. assembleare), volto ad incidere, con un insieme di norme vincolanti, sulla collettività dei condomini.

Per quanto concerne la costituzione, l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino la maggioranza numerica e, contemporaneamente, i 2/3 del valore dell’edificio.

In questa sede è necessario operare una distinzione tra la prima e la seconda convocazione: nel primo caso la regolare costituzione avviene secondo quanto appena detto. Ove non vengano raggiunte tali cifre (quorum), l’assemblea non può in alcun modo deliberare. La verifica della sussistenza di detti quorum è demandata al presidente dell’assemblea e, seppure indirettamente, all’amministratore che pure ha interesse a che si verifichi la regolare costituzione. Sotto questo profilo è fuori discussione l’opportunità che l’amministratore presenzi allo svolgimento delle assemblee in quanto la loro irregolare costituzione comporta l’invalidità delle delibere.

In seconda convocazione, l’assemblea è regolarmente costituita se intervengono almeno 1/3 dei condomini che rappresentino 1/3 del valore dell’edificio. Così come avviene per la prima convocazione, la mancanza del quorum prestabilito comporta l’annullabilità delle delibere adottate.

Detto questo, però va ricordato che esistono alcune materie le quali necessitano di maggioranze speciali per poter essere oggetto di deliberazioni valide.

Tutte le disposizioni sopra riportate relative alla costituzione dell’assemblea e alla validità delle delibere sono inderogabili, anche da regolamenti contrattuali.

Per quanto concerne le attribuzioni assembleari, oltre a quanto sopra detto, è necessario distinguere tra assemblea ordinaria ed assemblea straordinaria: la prima deve riunirsi obbligatoriamente almeno una volta all’anno e (seppure a titolo esemplificativo) le sue competenze sono stabilite dalla legge.

La seconda, invece, viene convocata in via eventuale dall’amministratore che, in via generale, ha facoltà di farlo ma, in determinate ipotesi, ne è obbligato.

Ciò che, invece, la legge non specifica, è un criterio di competenza tra assemblea ordinaria e straordinaria, ad esclusione delle voci presenti nell’elenco sopracitato in relazione alle competenze riservate obbligatoriamente all’assemblea ordinaria.

 

• Convocazione, avviso di convocazione

La convocazione è lo strumento con cui l’amministratore “invita” i condomini a partecipare all’assemblea condominiale indetta. Il potere per la convocazione dell’assemblea spetta:

• All’amministratore, in via ordinaria;
• A ciascun condomino, in mancanza dell’amministratore;
• All’amministratore, in via straordinaria, quando lo ritenga opportuno oppure quando ne facciano richiesta almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio;
• Agli stessi condomini, qualora siano trascorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta di cui al punto precedente.

La convocazione deve pervenire al destinatario almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione ed è proprio su questa data che viene verificata la regolarità della prima convocazione e di una eventuale seconda convocazione.

L’assemblea non può deliberare se non viene preventivamente accertato che tutti i condomini siano stati convocati e quindi spetta all’amministratore ricercare, utilizzando il criterio dell’ordinaria diligenza, i condomini che, trasferitisi altrove, non abbiano comunicato il nuovo indirizzo (problema che, peraltro, dovrebbe ritenersi superato dall’entrata in vigore dell’anagrafe condominiale).

Per quanto concerne le formalità della convocazione, l’art. 66 c.p.c. è, adesso, vincolante anche nella determinazione del mezzo da utilizzare: esso prevede che l’avviso deve essere comunicato tramite posta raccomandata, pec, fax o consegna a mano; in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione, la deliberazione assembleare è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non regolarmente convocati.

L’avviso di convocazione, inoltre, deve prevedere una serie di informazioni indispensabili quali l’ora e il luogo della riunione (che deve possibilmente essere accessibile a tutti e idoneo a consentire un normale svolgimento dell’assemblea) e una specifica indicazione dell’ordine del giorno, la cui incompletezza è causa di annullabilità della deliberazione.

 

• Diritto di partecipazione

Il diritto di partecipazione spetta a tutti i proprietari di piani o porzioni di piano incluse nel fabbricato condominiale. Nel caso di comunione di beni tra coniugi, è opportuno che l’invito sai fatto ad entrambi come, parimenti, va fatto a tutti gli eventuali comproprietari di un bene in comunione (seppure la giurisprudenza permetta una deroga laddove sia presumibile che l’avviso di un solo comproprietario abbia edotto anche gli alti). A fronte di una pluralità di avvisi, corrisponde però, il diritto di partecipazione in capo ad un solo rappresentante dell’intera comunione.

Le norme sulla comproprietà appena enunciate, si applicano attualmente anche alle coppie legate da unione civile data l’entrata in vigore (seppure risalente) della “legge Cirinnà”.

In caso di usufrutto, l’usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione, mentre per le altre deliberazioni il diritto di voto spetta ai proprietari ed è quindi necessario che l’avviso giunga all’uno e/o all’altro soggetto in base all’argomento oggetto di deliberazione e, in tutti i casi, si dovrà tenere conto del valore complessivo dell’unità immobiliare ai fini del calcolo delle maggioranze assembleari.

Per il contratto di locazione, il conduttore ha diritto di voto in luogo del proprietario nelle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria. Egli ha, inoltre, diritto di intervenire senza diritto di voto sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

In caso di trasferimento di proprietà inter vivos, l’amministratore dovrà convocare il nuovo acquirente solo se questo gli avrà dato notizia del trasferimento. L’acquirente ha, tuttavia, diritto di partecipare all’assemblea, anche se il suo titolo non sia ancora stato trascritto, per la considerazione che, al fine della partecipazione, non rileva tanto l’esistenza di un atto pubblico di trasferimento, quanto l’esistenza di un negozio effettivamente traslativo dei diritti sull’unità condominiale.

In presenza di un trasferimento mortis causa, l’erede o gli eredi devono comunicare il loro subentro, fermo restando che l’amministratore non ha un obbligo-onere di individuarli e può convocarli impersonalmente e collettivamente, presso il domicilio del defunto.

 

• Svolgimento dell’assemblea

Al momento della costituzione dell’assemblea, ai fini della validità della delibera, vi sono due quorum da rispettare: uno relativo alle persone, l’altro relativo ai millesimi.

Nel momento in cui si riunisce l’assemblea, colui che l’ha convocata deve controllare:

• Se tutti i condomini presenti sono legittimati ad intervenire;
• Se questi hanno diritto di voto;
• Il valore dei millesimi rappresentato dai presenti;
• La conoscenza della riunione da parte di tutti

A tale compito, in genere, è deputata la persona che viene eletta alla carica di presidente dell’assemblea. Sarà suo compito procedere preliminarmente alla verifica della sussistenza di tutte le condizioni perché la stessa assemblea possa dirsi legittimamente costituita e nominare un’altra persona (che può essere anche l’amministratore) per ricoprire l’ufficio di segretario.

È bene chiarire che la nomina del presidente e del segretario non è prescritta da alcuna norma a pena di nullità, essendo sufficienti le maggioranze prescritte.

Una volta che questi punti sono stati verificati, si procede alla discussione delle materie all’ordine del giorno e alla loro relativa votazione.

Quanto ai quorum deliberativi, questi sono individuati dalla legge nella maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/2 del valore dell’edificio per la prima convocazione e nella maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio per la seconda convocazione.

 

• Regime delle deleghe

Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante munito di delega (obbligatoriamente) scritta. Inoltre, se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale.

Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea, designato dai comproprietari interessati o dall’autorità giudiziaria.

Dall’entrata in vigore della riforma, non è più consentito conferire deleghe all’amministratore, a pena di nullità dei voti da lui espressi.

Le deleghe presentate dopo l’inizio della riunione potrebbero non avere alcun valore, dovendo essere depositate prima dell’inizio della stessa. Tuttavia sembra preferibile seguire il principio di conservazione degli atti e consentire che le deleghe depositate a riunione iniziata abbiano valore per le delibere successive.

In sede di computo delle presenze, tutti i condomini che hanno conferito delega vanno considerati presenti personalmente e per questo motivo la delega ha valore sia in relazione alle persone presenti, sia in relazione ai millesimi rappresentati.

 

• Consiglio di condominio

Il consiglio di condominio è una sorta di organo, in senso atecnico, non previsto dalla legge (ma neanche vietato), eventuale e ausiliario dell’amministratore che controlla l’attività di quest’ultimo e lo coadiuva, anche attraverso il controllo della documentazione giustificativa di spesa, dei libri contabili e dei documenti redatti a fine gestione, con il limite però che non può compiere atti di amministrazione attiva, a meno che il regolamento contrattuale non gli riservi tali prerogative, nel rispetto delle competenze proprie e inderogabili dell’amministratore e dell’assemblea.

Stante il carattere interno e consultivo dell’organo, non sembrano potersi ipotizzare responsabilità di gestione in capo ai consiglieri, anche in considerazione della gratuità dell’incarico.

Con la riforma del 2012 è stato stabilito che negli edifici con almeno dodici unità immobiliari, l’assemblea può nominare un consiglio di condominio, composto da almeno tre condomini, con funzioni consultive e di controllo. Da questa disposizione se ne ricava che, per condomini con meno di dodici unità immobiliari non dovrebbe ritenersi consentita la costituzione del consiglio, salva diversa disposizione dell’assemblea o del regolamento.

 

• Processo verbale dell’assemblea

Il verbale dell’assemblea condominiale rappresenta la descrizione di quanto è avvenuto in una determinata riunione e da esso devono risultare tutte le condizioni di validità della delibera senza incertezze o dubbi, non essendo consentito il ricorso a presunzioni per colmare eventuali lacune.

Le modifiche introdotte dalla riforma riguardano direttamente l’oggetto della verbalizzazione, che prima si riferiva soltanto alle deliberazioni e indirettamente lo stesso registro dei verbali dell’assemblea in cui devono essere annotate anche le eventuali mancate costituzioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta.

Quanto alla funzione, la giurisprudenza ha stabilito che il verbale è valido soltanto a fini probatori ed è inteso a rappresentare la prova attendibile dello svolgimento dei fatti avvenuti in assemblea. La forma scritta ad substantiam è, invece, prevista quando la delibera incida su diritti immobiliari o su diritti intangibili dei singoli condomini.

Dal punto di vista contenutistico, il verbale deve contenere, tra le altre cose, l’elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti, di quelli dissenzienti e di quelli astenuti con i rispettivi valori millesimali al fine del conteggio del quorum deliberativo.

Nel caso in cui ciò non avvenga, la delibera è annullabile purché non sia altrimenti individuabile il numero dei condomini favorevoli da includere nel calcolo del quorum.

Ancorché la legge non disponga espressamente in tal senso, non sembra consentibile la prassi ricorrente che tollera la redazione del verbale non contestualmente allo svolgimento dell’assemblea ma nei giorni seguenti o addirittura con convalida in una seduta successiva, perché il verbale di assemblea deve essere compilato sul momento per evitare l’insorgenza di dubbi circa il giorno della redazione, in vista di una eventuale impugnazione.

La comunicazione del verbale avviene con consegna a mano e sottoscrizione della ricevuta o con l’invio per raccomandata o notifica tramite l’Ufficiale Giudiziario. La prova del ricevimento può essere raggiunta con qualunque mezzo, comprese determinate presunzioni. In ogni caso, la mancanza o l’irregolarità della comunicazione all’assente non inficia la validità della delibera ma rileva soltanto ai fini del decorso dei termini di impugnazione.

Infine, è opportuno ricordare l’obbligatorietà dell’iscrizione del verbale nell’apposito registro tenuto e conservato dall’amministratore.

 

• Regime delle impugnazioni

La recente ha stabilito che tutte le volte in cui non venga in rilievo l’illiceità dell’oggetto o l’impossibilità giuridica della decisione assembleare, le delibere condominiali devono essere impugnate entro 30 giorni, con la precisazione che l’impossibilità giuridica consiste nell’inidoneità della delibera assembleare a regolare determinati interessi e che l’illiceità dell’oggetto si identifica con la violazione di norme imperative e inderogabili ovvero con la lesione di diritti individuali dei condomini. Di conseguenza, per deliberazioni contrarie alla legge devono intendersi quelle assunte dall’assemblea senza l’osservanza delle forme prestabilite ma pur sempre nei limiti delle sue attribuzioni.

Premesso ciò, il c.c. dispone che le delibere prese dall’assemblea a norma di legge, sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’AG ma la citazione o il ricorso non sospendono l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dalla stessa AG.

La citazione ed il ricorso devono essere proposti, a pena di decadenza, entro trenta giorni dalla data della deliberazione (per i dissenzienti e gli astenuti) e dalla data di comunicazione (per gli assenti) per le delibere annullabili, mentre non incontrano alcun termine per le delibere nulle.

La differenza tra delibere nulle e delibere annullabili è sostanziale sotto diversi punti di vista e uno di questi è la sanabilità: mentre le seconde sono sanabili con successivi giudizi di convalida, le prime non lo sono e possono essere sostituite soltanto con altre delibere validamente assunte.

Altra differenza sta nella titolarità del diritto di impugnazione: la nullità può essere fatta valere da chiunque ne abbia interesse, l’annullabilità può essere proposta soltanto da condomini assenti, dissenzienti o astenuti.

Inoltre, le delibere assunte all’unanimità, ancorché invalide, possono assumere rilevanza contrattuale nei reciproci rapporti tra condomini ove esse non difettino dei requisiti di sostanza e di forma.

 

• Legittimazione attiva e passiva dell’amministratore

Nella configurazione normativa del codice civile, il condominio non è una persona giuridica distinta dai singoli condomini che ne fanno parte. Esso è, invece, un ente in cui la gestione delle cose comuni è demandata all’amministratore che, conseguentemente, non è un organo del condominio, bensì un rappresentante dei condomini, in base a un mandato collettivo.

Sulla base di ciò, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, non priva i condomini del potere di agire a difesa dei propri diritti esclusivi, sia di quelli comuni inerenti all’immobile condominiale, nonché di intervenire volontariamente nei giudizi in cui tale difesa sia già stata legittimamente assunta dall’amministratore.

Tuttavia, questi poteri autonomi di azione e di intervento, non interferiscono con la rappresentanza processuale che spetta, ex lege, all’amministratore di condominio in un’ampia area di materie e di controversie che attengono alla gestione dell’ente, per cui quando il contraddittorio sia stato già legittimamente instaurato tra un singolo condomino o un terzo e l’amministratore, non si pone un problema di una sua integrazione necessaria nei confronti degli altri condomini, salva la loro facoltà di intervento nel giudizio.

Dal momento che il diritto di agire spetta a chi abbia il potere di rappresentare l’interessato nella totalità dei suoi affari, non può essere riconosciuta la rappresentanza processuale ad un soggetto quando questi non sia titolare anche della rappresentanza sostanziale in ordine ai rapporti dedotti in giudizio. Resta tuttavia fermo che il conferimento della rappresentanza sostanziale non deve necessariamente essere contenuto nel medesimo atto attributivo dei poteri di rappresentanza processuale, né risultare dal suddetto atto in maniera sempre espressa e attraverso l’uso di formule prestabilite. Peraltro, essendo inderogabile la norma di riferimento, dal lato della legittimazione attiva, al potere di gestione si accompagna sempre la rappresentanza in giudizio.

La legittimazione attiva dell’amministratore deve essere verificata in base all’inclusione della vertenza nell’ambito delle sue normali attribuzioni stabilite dalla legge o dal regolamento di condominio oppure no, nel qual caso è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea o il mandato espresso dei condomini.

In ogni caso, l’amministratore è legittimato, senza necessità di specifica deliberazione, ad agire in giudizio nei confronti dei condomini e dei terzi al fine di:

• Eseguire deliberazioni assunte dall’assemblea;
• Disciplinare l’uso delle cose comuni così da assicurarne il godimento a tutti i partecipanti al condominio;
• Riscuotere i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea;
• Compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edficio.

Mentre, nel promuovere le liti attive, l’amministratore deve valutare se esse siano di sua esclusiva competenza, di competenza di ciascun condomino ovvero se necessitino di autorizzazione assembleare, la rappresentanza nelle liti passive non incontra alcun limite, posto che l’amministratore è il soggetto che detiene la rappresentanza del condominio.

Anche in questo caso l’assemblea deve essere informata ma nel caso ciò non accada, la responsabilità dell’amministratore (il quale può andare incontro a revoca e a responsabilità contrattuale) varrà soltanto all’interno del rapporto con il condominio e non avrà alcuna incidenza sui suoi poteri di rappresentanza processuale. In caso di rappresentanza passiva, infatti, a differenza di quella attiva, l’amministratore non necessita di alcuna autorizzazione per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero necessarie.

Riprendendo quanto prima accennato, data la natura rappresentativa dell’amministratore, i singoli condomini non vengono privati della facoltà di agire a difesa dei propri diritti esclusivi inerenti all’edificio condominiale e quindi possono intervenire nel giudizio in cui la difesa sia già stata assunta dall’amministratore e avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio.

L’intervento del singolo condomino ha l’effetto di limitare la rappresentanza processuale dell’amministratore ai (soli) condomini non costituitisi personalmente fermo restando che, anche dopo la loro eventuale costituzione, la rappresentanza dell’amministratore non viene meno.

 

• Dissenso del condomino alle liti

Quando l’assemblea abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere ad una domanda giudiziale, il condomino dissenziente può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite, per il caso di soccombenza.

L’atto di dissenso deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della delibera in quanto atto recettizio di natura sostanziale che, come tale, deve essere portato tempestivamente a conoscenza dell’amministratore. In particolare, ai fini dell’esonero da eventuali spese di soccombenza, non basta che il condomino manifesti il suo dissenso in sede assembleare, così come non è necessario che egli sia stato presente e dissenziente.

La notifica del dissenso non inibisce, comunque, al condomino dissenziente di partecipare alle successive delibere assembleari concernenti il prosieguo della controversia, non potendosi disconoscere al dissenziente il diritto di manifestare la propria volontà in assemblea e di concorrere alla formazione della volontà condominiale.

Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condominio dissenziente che si sia avvantaggiato, deve concorrere alle spese del giudizio che non sia stato possibile reperire dalla parte soccombente.

In caso di soccombenza, il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.

Quanto ai presupposti, è opinione comune che il dissenso possa essere espresso solo in relazione alle liti tra condominio e terzi e non anche in relazione alle liti tra condominio e condomino.

In caso di trasferimento di proprietà, si ritiene che la posizione del condomino acquirente non possa divergere da quella del condomino alienante, con la conseguenza che la decisione presa dall’alienante, sarà vincolante (anche) per l’acquirente.

Infine si segnala che le norme sopra riportate non sono derogabili dal regolamento condominiale, a pena di nullità.