Nonostante il codice civile fornisca un elenco delle competenze dell’amministratore, si ritiene che queste possano, comunque, essere ampliate o ridotte da parte dell’assemblea o del regolamento condominiale, ma non al punto di essere escluse del tutto.
Tutte le attività che non rientrano nelle competenze attribuite, a qualunque titolo, all’amministratore sono invalide e possono trovare l’opposizione dei condomini. Questi ultimi però, hanno anche la possibilità di sanare, rendendo quindi valide, queste attività.
In riferimento alla convocazione dell’assemblea, l’amministratore ha l’obbligo di covocarne:
- Almeno 1 all’anno, in via ordinaria, per le deliberazioni previste dal c.c. e per l’approvazione del rendiconto consuntivo,
- Altre, in via straordinaria, ogniqualvolta ne facciano richiesta
- Almeno 2 condomini
- Che rappresentino almeno 1/6 del valore degli edifici
In merito a questa seconda opzione, un’eventuale inottemperanza dell’amministratore attribuisce ai condomini richiedenti (e legittimati) la facoltà di convocare autonomamente l’assemblea una volta trascorsi 10 giorni dalla richiesta.
La convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore deve essere effettuata tramite comunicazione a tutti i condomini.
Questa comunicazione deve essere fornita almeno 5 giorni prima della data fissata per l’assemblea e deve contenere:
- L’ordine del giorno dell’assemblea
- Luogo e ora della riunione
La tardiva, omessa o, comunque, incompleta convocazione dà diritto all’impugnazione della deliberazione assembleare da parte dei condomini che non hanno potuto parteciparvi a causa dei predetti vizi della convocazione o di coloro che hanno votato contro la deliberazione.
L’amministratore può partecipare all’assemblea e può svolgere funzioni di segretario e di verbalizzatore.
Una questione alquanto dibattuta riguarda la portata dell’obbligo dell’amministratore di dare esecuzione alle delibere assembleari. In merito, comunque, i tribunali affermano che l’amministratore sarebbe tenuto ad eseguire soltanto quelle deliberazioni che promanano direttamente e legittimamente dall’assemblea e che, quindi, non vanno ad intaccare i diritti spettanti in via esclusiva ai singoli condomini.
Con riferimento ad eventuali debiti contratti dai condomini nei confronti del condominio, la legge dispone che l’amministratore può agire nei confronti dei debitori entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel cui rendiconto figura il credito.
Uno degli strumenti di azione che l’amministratore ha a disposizione è il decreto ingiuntivo, di cui può servirsi e che assume immediata esecutività (può essere, quindi, fatto valere immediatamente).
In alternativa, l’amministratore può ricorrere ad una normale azione civile o ad un decreto di ingiunzione non immediatamente esecutivo e ciò anche qualora il rendiconto non sia ancora stato approvato dall’assemblea.
La peculiarità del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo riguarda il fatto che questo può essere fondato anche sul bilancio provvisorio relativo all’esercizio di riferimento oppure anche (secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione) su una qualsiasi deliberazione assembleare relativa ad ogni spesa decisa e ripartita dall’assemblea.
Un eventuale giudizio riguardante il decreto ingiuntivo, peraltro, non può mai estendersi fino a sindacare un eventuale invalidità della deliberazione di approvazione e ripartizione delle spese sulla quale il decreto stesso si fonda.
Con la riforma della normativa in materia condominiale, è attribuita espressa facoltà all’amministratore di sospendere un condomino moroso (in debito con il condominio) dalla fruizione dei servizi comuni a godimento separato offerti dal condominio.
Preme sottolineare, inoltre, che all’amministratore è attribuita la facoltà di erogare denaro a saldo di spese di manutenzione ordinaria, anche senza una previa deliberazione assembleare.
Data la specifica condizione del condominio e dei condomini ed in presenza di tutti requisiti previsti dalla legge, ai contratti conclusi dall’amministratore (in qualità di mandatario con rappresentanza) con professionisti esterni, è applicabile la disciplina prevista dal Codice dei consumatori.
In merito ai poteri che l’amministratore si vede riconosciuti dalla legge, particolare rilievo e ampiezza assumono quelli che gli permettono di compiere tutti gli atti conservativi (giudiziali ed extragiudiziali) finalizzati alla tutela e, appunto, alla conservazione di tutte le parti comuni e di tutti di diritti su di esse esercitabili (ad esempio il ripristino dell’impianto di illuminazione).
Dal punto di vista fiscale, il condominio assume la veste di mero sostituto di imposta e spetta all’amministratore adempiere materialmente agli obblighi imposti dalla legge.
Un altro aspetto sicuramente rilevante riguarda la delegabilità a terzi della funzione di amministrazione: i tribunali hanno stabilito che questa è lecita purché non sia espressamente vietata dall’atto di nomina dell’amministratore. Il codice civile, inoltre, precisa che in caso di violazione della suddetta clausola, l’amministratore incaricato risponde degli atti compiuti dal proprio sostituto indipendentemente dalla conoscenza o meno dei condomini dell’avvenuta sostituzione.
