Le maggioranze assembleari in condominio

La deliberazione dell’assemblea esprime, da un lato, una volontà plurisoggettiva, vincolante tutti i condomini, anche se dissenzienti o assenti; dall’altro, le volontà individuali confluiscono in quella del gruppo, la quale viene svincolata dalle singole persone fisiche che l’hanno posta in essere ed assume carattere unitario.

Il criterio adottato dal legislatore per la formazione della maggioranza in condominio è duplice, dovendosi considerare sia il numero dei partecipanti al condominio, sia il valore proporzionale delle unità immobiliari. Nello specifico, la regolarità della costituzione dell’assemblea e delle deliberazioni adottate da questa si fonda sulla sussistenza delle maggioranze che la legge prescrive: si parla di quorum costitutivo con riferimento alle maggioranze necessarie per la costituzione dell’assemblea, mentre si parla di quorum deliberativo con riferimento alle maggioranze necessarie per la deliberazione dell’assemblea su una determinata materia. Entrambi i quorum variano a seconda della convocazione (se prima o seconda), inoltre, il quorum deliberativo varia a seconda della materia oggetto della deliberazione.

Per semplificarne l’individuazione possiamo così “schematizzare” i quorum:

  • Quorum costitutivo
    • Prima convocazione à Maggioranza dei condomini rappresentanti almeno i 2/3 dei millesimi
    • Seconda convocazione à 1/3 dei condomini rappresentanti almeno 1/3 dei millesimi

 

  • Quorum deliberativo
    • Prima convocazione à maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno

1/2 dei millesimi

  • Seconda convocazione à maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi

 

In determinati casi, la legge prevede (per ogni convocazione) quorum deliberativi diversi da questi e, in particolare:

  • Maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno 1/2 dei millesimi
    • Nomina e revoca dell’amministratore
    • Liti attive e passive su materia che esorbitano dalla responsabilità dell’amministratore
    • Ricostruzione dell’edificio
    • Riparazioni straordinarie di notevole entità
    • Tutela delle destinazioni d’uso
    • Innovazioni agevolate
    • Installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
    • Autorizzazione all’amministratore a partecipare a particolari iniziative promosse da enti locali e simili

 

  • Maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno i 2/3 dei millesimi
    • Innovazioni non agevolate
    • Installazione di impianti non centralizzati di ricezioni radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili qualora si rendano necessarie modificazioni di parti comuni