Manutenzione dei lastrici in condominio

La ripartizione delle spese di manutenzione dei lastrici solari ad uso esclusivo è disciplinata dal c.c. il quale stabilisce che i condomini che hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Nel caso in cui, invece, il lastrico sia comune a tutti i condomini, le spese relative alla manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (condominio parziale). Ne consegue che le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte di fabbricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non dagli altri, secondo quanto stabilito dal c.c.

Orbene, nel caso di edifici complessi, formati da più lastrici o terrazze a livello ad uso esclusivo, che coprono distinte porzioni di fabbricato, si pone necessità di indentificare i condomini le cui proprietà sono posizionate nella c.d. “colonna d’aria” sottostante al lastrico, per il quale debbono essere affrontati gli interventi di manutenzione, in quanto, di 2/3 delle spese relative dovranno essere addebitati solamente a questi ultimi condomini proprietari di unità immobiliari servite dalla copertura. Occorrerà, quindi nella pratica, determinare tante tabelle ad hoc, quanti sono i lastrici e i tetti presenti nel complesso immobiliare, che tengano conto delle superfici effettivamente coperte e del valore delle stesse, essendo per l’appunto, l’utilità alla base del criterio utilizzato per l’imputazione delle spese occorrenti alla manutenzione delle diverse forme di copertura.

Nel caso, poi, che nella colonna d’aria coperta dal lastrico oggetto di riparazione vi siano degli altri beni comuni, si porrà il problema del concorso alle spese dei condomini in conseguenza del fatto che tali beni trovano riparo sotto il lastrico solare.

Per deduzione logico-giuridica, nell’ipotesi in esame, dovranno partecipare alle spese tutti i condomini comproprietari dei beni comuni coperti dal lastrico per i rispettivi millesimi di proprietà per la quota di spesa riferibile proporzionalmente a tali spazi comuni in relazione all’ampiezza ed al valore dei millesimi.

Dato però che, nella prassi, si avverte una sostanziale e diffusa carenza di tabelle millesimali deputate alla suddivisione delle spese occorrenti alla riparazione o ricostruzione, per ovviare a questa mancanza, si è spesso provveduto suddividendo i 2/3 delle spese di manutenzione e ricostruzione dei lastrici e le spese per tetti, indifferentemente per millesimi generali, avendo riguardo (soltanto) al sistema complessivo di copertura dell’edificio.

Non va dimenticato, peraltro, che il criterio di ripartizione di cui si è parlato fino a qui, può essere derogato ad opera di un’eventuale regolamentazione condominiale, la quale però, dovrà pur sempre rispettare quelli che sono i criteri legali di ripartizione per proprietà/comproprietà, utilità e proporzionalità e (a conferma di ciò), secondo quanto sostenuto dalla Corte di Cassazione, un regolamento di condominio di natura contrattuale potrebbe imporre a tutti i proprietari di unità immobiliari di contribuire alle spese di manutenzione del lastrico, indipendentemente dalla copertura dei relativi appartamenti.

Infine, un’altra sentenza che merita di essere citata è quella che stabilisce, sempre secondo la Corte di Cassazione, che il condomino il quale, essendo titolare del diritto di uso esclusivo sul lastrico solare, vi rinunci, è esonerato dalla contribuzione nelle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico secondo i criteri del c.c. e deve partecipare in base alla quota millesimale di proprietà.