La Suprema Corte, con un recente pronunciamento (ordinanza n. 29071, del 18/10/2023) confermando l’orientamento precedente della Suprema Corte (sentenza a Sezioni Unite n. 9839/2021, la quale ha composto un contrasto giurisprudenziale) ha stabilito che risulta annullabile la delibera, assunta dall’assemblea condominiale, la quale modifica, a maggioranza, i criteri di riparto delle spese tra i condomini, purché si sia limitata a disporre le modalità di suddivisione fra i condomini, per quanto attiene ad uno specifico debito. Infatti, nel condominio, le parti comuni dell’edificio ed i servizi comuni, ovviamente, sono amministrati dalla volontà collettiva, la quale, di regola, non si forma mediante il metodo contrattuale del consenso reciproco, ma attraverso la volontà collegiale dei condomini, nell’assemblea che delibera, in maniera vincolante (anche per quelli assenti o dissenzienti), secondo il principio della maggioranza.
In tema di condominio negli edifici, secondo il costante orientamento della Suprema Corte (per tutte, Cass., Sez. Un., 4806/2005), sono affette, invece, da nullità, deducibile in ogni tempo, da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell’assemblea dei condomini: prive degli elementi costitutivi essenziali, con oggetto impossibile oillecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume); che esorbitano
dalla competenza dell’assemblea; che incidano sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini. In definitiva, risultano affette da nullità le delibere che abbiano vizi di sostanza, i quali si riferiscono, appunto, al contenuto della deliberazione. Mentre, le altre delibere, inficiate da vizi di forma, che si riferiscono, cioè, alle regole procedimentali di formazione delle delibere, risultano essere annullabili.
Pertanto, esaminando l’ordinanza n. 29071 del 18/10/2023, la Suprema Corte ha rilevato che la delibera “non ha modificato in astratto e per il futuro i criteri legali di ripartizione delle spese, essendosi semplicemente limitata a disporre le modalità di suddivisione fra i condomini di uno specifico debito – segnatamente di quello derivante dalla sentenza di condanna pronunciata nel 2007 dalla Corte d’Appello di Roma a carico del Condominio, nell’ambito delle attribuzioni riconosciute all’assemblea dall’art. 1135 c.c., nn. 2) e 3). Trattandosi, quindi, di deliberazione in tesi meramente annullabile – perché adottata in asserita violazione, con riferimento a una singola e determinata spesa, delle disposizioni dettate dall’art. 1123 c.c., i ricorrenti avrebbero dovuto esercitare l’azione di annullamento nei modi e nei tempi previsti dall’art. 1137 c.c., comma 2.”
In pratica, la Suprema Corte, nell’ordinanza n. 29071/2023, non è entrata nel merito della questione, relativa alla legittimità o meno della delibera, assunta a maggioranza, dall’assemblea del condominio, la quale non incide sui criteri generali, dettati dall’art. 1123 e ss. c.c. o stabiliti convenzionalmente, ma ha circoscritto il proprio esame, esclusivamente, al tema sull’annullabilità o nullità della delibera, optando per la prima soluzione, per le motivazioni sopra espresse.
Non può sottacersi, però, che la Suprema Corte, con ordinanza del 04/07/2022, n. 21086, ha stabilito che, nell’ambito del condominio negli edifici, la convenzione sulla ripartizione delle spese, in deroga ai criteri legali, di cui all’art. 1123, comma 1, c.c., approvata da tutti i condomini, ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti, non avendo efficacia nei confronti dei loro aventi causa. In sostanza, l’assemblea condominiale può derogare ai criteri di ripartizione delle spese, solamente all’unanimità di tutti i partecipanti del condominio. Tale deroga, ex art. 1123 c.c., può essere contenuta anche in una convenzione, stabilita nel regolamento condominiale, che viene definito “di natura
contrattuale”. Pertanto, le disposizioni di cui all’art. 1118 c.c., 1 comma ed all’art. 1123 c.c., non precludono l’adozione di convenzioni che modifichino i criteri di ripartizione delle spese. Evidentemente, ogni modificazione di siffatta delibera, potrà avvenire, esclusivamente, con il consenso unanime dei condomini, avendo natura contrattuale ed essendo espressione di autonomia privata. Successivamente, anche il condomino assente potrà aderire a tale convenzione, con l’osservanza della forma prescritta. In conclusione, si deduce la legittimità della delibera sopra indicata, non essendo in contrasto con le disposizioni normative in questione.
In conclusione, la Suprema Corte, mediante l’orientamento sopra delineato, manifesta la propria contrarietà a diversi criteri di ripartizioni delle spese condominiali, sanciti dalle disposizioni normative, ad eccezione della fattispecie in cui sussista una specifica convenzione, approvata da tutti i condomini, o nell’ipotesi particolare in cui la delibera si sia limitata a disporre, a maggioranza, la modifica delle modalità di suddivisione fra i condomini delle spese, relativamente ad uno specifico debito. Delibera, quest’ultima, che si ribadisce, potrà essere oggetto di impugnazione, per l’eventuale sua annullabilità.
Avv. Antonino Longhitano
