Parcheggi – Parti comuni

Il condomino proprietario esclusivo di un parcheggio ha la possibilità di trasformarlo in un box, purché non gliene facciano divieto l’atto di acquisto o il regolamento condominiale avente efficacia contrattuale e non derivi un danno alle parti comuni dell’edificio ovvero una limitazione al godimento delle parti comuni del parcheggio.

Nel caso in cui, invece, il parcheggio sia gravato da un vincolo pubblicistico di destinazione d’uso, questo non può essere alienato separatamente rispetto all’appartamento di pertinenza e non può essere alterato né nella sua oggettiva destinazione né nella sua modalità d’uso.

Per la trasformazione del locale cantinato in garage condominiale, l’assemblea può validamente deliberare con le maggioranze semplici e l’atto è da considerarsi lecito se non impedisce al bene comune di continuare a servire agli usi a cui è destinato.

L’assemblea può stabilire inoltre, ai fini di una migliore e più razionale utilizzazione, il godimento turnario della cosa comune, ogniqualvolta non sia possibile l’uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente di posti auto condominiali.

Nell’attuale regolamentazione del condominio, peraltro, la questione attinente alla misura di utilizzazione della cosa comune, non è certamente in rapporto alle tabelle millesimali ma anzi, ciascun partecipante al condominio può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto.

Un discorso in parte diverso deve essere fatto per l’obbligo di contribuzione alle spese inerenti la parte comune: queste devono essere corrisposte in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino ma prescindono totalmente dall’utilizzo o meno della cosa da parte del singolo condomino che, quindi, sarà comunque tenuto alla contribuzione.

 

Nel caso in cui un veicolo parcheggiato subisca un danno a causa di un evento che ricomprenda un bene comune, è il condominio che deve rispondere per questo danno, in qualità di custode della cosa comune. L’unica scusante che può addurre a propria discolpa è il cosiddetto “caso fortuito”, fattore che non attiene (però) ad un comportamento del responsabile ma al profilo causale dell’evento, riconducibile ad un elemento esterno, imprevedibile e inevitabile (che potrebbe anche consistere in comportamento del danneggiato tale da creare o favorire l’evento dannoso).

 

Altro problema di notevole rilevanza pratica riguarda il parcheggio abusivo di veicoli: in queste situazioni, spetta sia all’amministratore che ad ogni singolo condomino il potere/dovere di chiedere la cessazione della condotta al responsabile e, eventualmente, di agire in giudizio adducendo la ripetuta turbativa dell’uso comune della parte interessata.

Nel caso in cui il condominio sia costretto a ricorrere per vie legali, peraltro, egli avrà la possibilità di chiedere, in sede assembleare, la revoca dell’amministratore per inadempimento dell’obbligo di mandato.

Nell’ipotesi in cui, invece, i veicoli vengano parcheggiati in spazi non adibiti a tale scopo, potrebbero comunque sorgere problemi sul piano giuridico, in quanto tale condotta, potendo rappresentare una menomazione al decoro architettonico dell’edificio, potrebbe violare uno dei due limiti posti a garanzia delle parti comuni, ossia quello di non modificarne la destinazione d’uso (da intendersi anche come una alterazione al decoro architettonico dell’edificio).