PERCHE’ IL 2021 POTREBBE ESSERE L’ANNO GIUSTO PER COMPRARE LA PRIMA CASA

Per capire se sia conveniente nella situazione attuale acquistare una casa non possiamo fare a meno di provare ad analizzare l’influenza che il Covid-19 sta avendo sul mercato immobiliare.

Gli aspetti principali che dobbiamo valutare sono tre, pertanto ho diviso questa disamina in altrettanti articoli:   nel primo, quello di oggi, prenderemo in esame come sono variati i tassi di interesse che gli istituti bancari applicano per i “mutui casa”, nel secondo articolo ci occuperemo delle variazioni del costo degli immobili nel periodo di Pandemia, nel terzo si prenderà in esame gli interventi edilizi e le agevolazioni fiscali sulle civili abitazioni.

La pandemia infatti non ha avuto come unica conseguenza il crollo delle compravendite di oltre il 27% durante il secondo semestre del 2020, come riporta l’Agenzia delle Entrate, Ma un’altro rilevante effetto di questa situazione è proprio legato ai mutui fondiari e l’ulteriore ribasso dei tassi praticati dalle banche.

In particolare, il nuovo minimo registrato sul mercato per i mutui prima casa è pari allo 0,5%. Basti pensare che prima della diffusione della pandemia, invece, un mutuo con il tasso fisso dell’1,5% era considerato già estremamente vantaggioso.

Ma qual è la ragione che determina questo vertiginoso calo dei tassi? Il motivo principale è dato dai valori registrati sui mercati europei degli indicatori ai quali i nostri tassi si agganciano. Parliamo dell’Irs e dell’Euribor, che determinano il costo rispettivamente del mutuo a tasso fisso e di quello a tasso variabile.

Attualmente l’Irs a dieci anni registra un valore del -0,22%, l’Irs a vent’anni è dello 0,05% e l’Euribor è passato dallo 0,7 del periodo pre-Covid allo 0,4%. Il crollo netto dei tassi europei ha determinato una nuova regola sui prezzi dei mutui, che ad oggi sarebbero definiti sostanzialmente dal solo spread delle banche, ossia il margine di guadagno che gli istituti di credito si riservano nel momento in cui concedono un mutuo. Ma visto che la domanda è nettamente diminuita, le banche si sfidano sul mercato per accaparrarsi il maggior numero di clienti.

Naturalmente la sfida tra istituti bancari per accaparrarsi il cliente si basa su chi offre condizioni più vantaggiose. Questa competizione molto accesa tra gli istituti di credito va a vantaggio dei consumatori.

Come riflesso di questa situazione quindi abbiamo che i tassi di interesse sono crollati e le condizioni delle banche sono diventate più convenienti rispetto al periodo prima del Covid-19. Ma c’è anche un’altro aspetto da considerare.

Il calo così rilevante del costo del tasso fisso ha ridotto considerevolmente la differenza con il tasso variabile, al punto che la forbice tra il costo dei due valori è passata da 80 a 20 centesimi. In poche parole, oggi, optare per un tasso fisso costa praticamente quanto scegliere un tasso variabile. E questo spiega perché in questo periodo nove mutui su dieci siano stipulati proprio a tasso fisso.

A questo punto sarebbe bene chiederci per quanto tempo ancora durerà questa condizione favorevole sui tassi di interesse .

La risposta non è facile e nessuno ha la sfera di cristallo per prevedere cosa succederà nel prossimo futuro, ma se supponiamo che lo stato di emergenza nel quale ci troviamo sia destinato a finire e che le condizioni socio-economiche, sia pur lentamente, torneranno verso la normalità, se poi a questa “speranza” ci aggiungiamo che le misure che saranno messe in atto per la ripresa economica post Covid, dal Recovery Found alle disposizioni straordinarie di Governo e Regioni per i diversi comparti dell’economia,  sono destinate a produrre i loro effetti, si potrebbe supporre che i valori tenderanno a risalire verso la “normalità pre-Covid”.

Sicuramente c’è da tenere presente che non parliamo di un futuro immediato gli esperti indicano il 2023 come anno “del ritorno alla normalità”.

Gianluca Caldani
Gianluca Caldani nato nel 1963 Diplomato geometra nel 1982 presso l’I.T.G. Salvemini di Firenze Collaboratore dello studio del Prof. Pierluigi Spadolini dal 1983 al 1985 Collaboratore dello studio di ingegneria “PRISMA” di Prato dal 1985 al 1993 Titolare di studio tecnico associato fino al 2014 specializzato in acquisto,ristrutturazione e vendita di civili abitazioni Tecnico della pubblica amministrazione dal 2015

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