Piscina in condominio

  • Requisiti tecnici e burocratici:

Il primo passo da compiere per realizzare una piscina è quello di rivolgerci all’ufficio tecnico del Comune di appartenenza per verificare l’esistenza di vincoli ed avere qualche consiglio sulle procedure da seguire.

Da ciò si ricava che per la realizzazione dell’opera è necessario il preventivo ottenimento di un titolo edilizio. La normativa nazionale, però, non è né chiara, né precisa in merito alla procedura necessaria per la realizzazione della piscina e, spostandoci al livello delle legislazioni locali, la situazione si complica ulteriormente a causa della non omogeneità di regolamentazione che contraddistingue perfino singole zone rispetto ad altre (contigue)

e, come se non bastasse, è necessario tenere presente che in fase progettuale sarà necessario attenersi anche ad una serie di norme tecniche predisposte dall’UE.

Un ulteriore fattore da tenere in considerazione quando si costruisce una piscina è quello del rispetto delle distanze tra costruzioni, comprendendo questo concetto anche la suddetta opera.

Dal punto di vista giuridico amministrativo, ci si potrebbe chiedere se per la realizzazione dell’opera sia sufficiente la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) predisposta dal privato o se, invece, sia necessario inoltrare la richiesta per il rilascio di un PdC (Permesso di Costruire): anche su questo fronte la legislazione non è chiara e, di conseguenza, il consiglio è quello di richiedere un PdC cosicché venga minimizzato il rischio di incorrere in problemi con l’amministrazione e con la giustizia.

Passando, invece, all’aspetto tributario, la realizzazione della piscina potrebbe comportare un aumento delle imposte; questa però, da sola, non è sufficiente a classificare un immobile come immobile “di lusso” in quanto, a tal fine, si richiede che la piscina abbia una superficie di almeno 80 mq (superata la quale è necessario anche l’accatastamento) e che l’immobile possieda determinate caratteristiche (tra cui una superficie di almeno 160 mq).

 

  • Conformazione e manutenzione:

L’impianto della piscina può assumere varie tipologie in relazione alla diversa modalità costruttiva, al sistema di riciclo ed al rivestimento usato per le pareti della vasca.

L’uso di un kit di pulizia è fondamentale, indipendentemente dalla tipologia di piscina: in linea di principio, il miglior prodotto per la disinfezione dell’acqua è il cloro, in polvere o granulare a seconda dell’efficacia di cui abbiamo bisogno (potente ma breve o meno potente ma più prolungata nel tempo).

Altro strumento fondamentale per la manutenzione della vasca è il telo di copertura che, una volta rimosso, andrà pulito, lasciato asciugare e conservato in luogo fresco e asciutto facendo attenzione a che non si strappi.

Altra fase della manutenzione è quella dello svuotamento e della pulizia della vasca e, soprattutto, dell’impianto di filtrazione.

 

  • La piscina in condominio:

L’accordo stipulato tra le Regioni nel 2003 e che attualmente disciplina la materia, considera la piscina come uno dei possibili servizi condominiali e, in relazione ad essa, prevede due figure obbligatorie:

  • Il responsabile della piscina a cui compete la responsabilità legata all’autocontrollo (o controllo interno) e che spesso viene incarnato dall’amministratore di condominio
  • L’assistente bagnanti che veglia sulla sicurezza ed è esperto negli interventi di soccorso di chi si trova in situazione di pericolo in acqua. Egli deve essere presente per tutto il tempo in cui la piscina è accessibile all’utenza e deve poter disporre di un locale di primo soccorso con personale appositamente formato.

Questa figura potrebbe dover essere ricoperta anche da più soggetti, in proporzione alle dimensioni della piscina.

La manutenzione e la pulizia delle strutture dell’impianto (non solo della piscina) deve essere effettuata quotidianamente. In relazione a ciò, al gestore viene riconosciuto il potere/dovere di interdire l’accesso alle strutture di propria iniziativa quando vi siano rischi per la salute degli utenti.

Le forme di controllo sull’opera però, non hanno soltanto natura interna ma possono avere anche natura esterna e, in questo caso, vengono attuate da addetti della ASL: queste si sostanziano in verifiche generali sull’attività del gestore ma possono consistere anche in attività più penetranti come ispezioni, verifiche documentali, misurazioni strumentali e prelievi di campioni.

Nel caso in cui insorgano problematiche in seguito a questi controlli, l’amministratore quale legale rappresentante del condominio (e responsabile della gestione dell’impianto e del rispetto delle norme), risponde di eventuali danni subiti dai condomini o da terzi, anche a seguito di semplici omissioni.

La responsabilità dell’amministratore, però, non costituisce un limite all’eventuale corresponsabilità del condominio e dei singoli condomini, a carico dei quali potranno insorgere responsabilità civili, penali ed amministrative.

A “porre un freno” alla responsabilità dell’amministratore può intervenire il regolamento di condominio, il quale dovrebbe contenere espressamente la nomina del responsabile dell’impianto (magari un soggetto esterno) e dell’assistente bagnanti, nonché dell’addetto agli impianti tecnologici. Altri punti da regolare dovrebbero essere gli orari di utilizzo degli impianti e le norme per eventuali ospiti, così come il divieto per persone al di sotto di una determinata età.

Infine, il regolamento di condominio può prevedere una deroga al sistema di ripartizione delle spese basato sulla proporzione rispetto ai millesimi di proprietà.