Quanti sono i condòmini

L’art. 1117 bis – Ambito di applicabilità – così dispone «Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117». Con questa disposizione si perde la concezione classica di condominio come palazzo che si espande in verticale.
Per la legge basta che un bene o un servizio siano destinati a favore di due palazzi, in qualsiasi modo identificati, per formare un condominio
Si pensi ad esempio al condominio piccolo, compreso il condominio minimo, alle villette a schiera, al condominio parziale e al supercondominio. Per la legge sono tutti condomini. L’elemento determinante per l’applicazione della normativa in esame è che gli edifici abbiano in comune alcuni beni e servizi secondo il disposto dell’art. 1117 cc. E’ quindi superata la tradizionale concezione della «verticalità» del condominio
La disciplina del condominio si applica a tutte le fattispecie in cui anche solo alcuni dei beni contemplati dall’art. 1117 c.c. (ma anche altri lì non contemplati, vista la natura esemplificativa della norma) sono parti comuni di più unità immobiliari, più edifici o più condominii di unità immobiliari o di edifici. Sotto questo profilo, la fattispecie delle villette a schiera si può definire “condominio orizzontale”.
Partendo dal presupposto che minimo comune denominatore è l’esistenza di parti comuni ex art. 1117 cc, vediamo i casi concreti. La fattispecie di più unità immobiliari può concernere il condominio classico: vi è un edificio composto da uno o più piani dove è ubicata rispettivamente una o più unità immobiliare. Il caso di più edifici concerne le c.d. villette a schiera, dove le case sono tra loro autonome e indipendenti, salvo il vincolo di accessorietà che le lega ai beni e servizi comuni. Il classico caso è in campagna o nelle zone collinari. La fattispecie concernente più condominii composti da più unità immobiliari pare riferirsi al condominio complesso, dove vi sono più edifici composti da più piani o comunque da più immobili che hanno al loro servizio beni e impianti comuni. Per esemplificare si tratterebbe di una fattispecie piramidale di primo grado.
Istituti ora riconosciuti con la novella.
Occorre poi ricordare che l’esistenza del condominio non è data da un certo numero di condomini o di unità abitative. Esso esiste nella realtà giuridica quando l’edificio è composto di due o più alloggi di titolarità diversa, senza che vi sia un limite massimo. La coesistenza già solo di due unità immobiliari non della stessa proprietà comporta la nascita di fatto del condominio, con la conseguente applicazione della normativa in esame. Ove l’edificio fosse di un solo soggetto, vigerebbe il principio nemo in res sua servit. Tornando al discorso dei vincoli numerici, essi sono solo posti in tema di regolamento di condominio e di nomina dell’amministratore: il regolamento è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci ex art. 1138 c.c. mentre la figura dell’amministratore è necessaria sulla base dell’art. 1129 novellato c.c. quando i condomini sono più di otto. Solo queste sono le norme in tema di dati numerici dell’edificio condominiale. Già la Suprema Corte, a Sezione Unite, con la decisione n. 2046/2006, aveva riconosciuto il condominio minimo –cioè l’edificio costituito da due condomini- come fattispecie condominiale affermando che il discrimine non è dato dal numero di condomini ma dal rapporto di accessorietà di alcuni beni a favore di due o più unità immobiliari. Questa decisione è stata di importanza rilevante avendo spostato il condominio minimo dall’ambito codicistico della comunione ex artt. 1100 e segg. cc.
Il piccolo condominio ed il condominio minimo sono di formazione giurisprudenziale. Il primo è l’edificio costituito da almeno due (sarebbe più corretto dire da tre) ed al massimo quattro condomini mentre il secondo è quello formato da soli due condomini. (Cass. 2046/2006 Cass. 21015/2011)
Il legislatore ha inteso applicare la normativa condominiale anche a questi istituti, sebbene vi sia l’espressa riserva di sua compatibilità alle nuove figure di condominio. Le eventuali ipotesi di incompatibilità, non essendo sancite dalla novella, dovranno essere risolte dalla giurisprudenza caso per caso, ove effettivamente vengano riscontrate.
Il c.d. condominio parziale si ha quando la proprietà su alcune cose, impianti o servizi dell’edificio spetta soltanto ad alcuni condomini. Questa figura potrebbe rientrare nell’indicazione di “più unità immobiliari” che fanno parte di una struttura più complessa ma che hanno solo loro beni o servizi comuni, autonomi rispetto al resto del complesso. Si pensi ad esempio all’edificio costituito da più ingressi e quindi da più scale autonome tra loro. L’edificio parziale è in ragione delle scale, dove le spese di manutenzione e sostituzione sono in capo ai soli abitanti della scala di riferimento. L’art. 1126 c.c. ha subito alcune piccole modifiche a seguito dell’entrata in vigore della novella: si parla non solo più di manutenzione ma anche di sostituzione; affianco alle scale è espressamente contemplato anche l’ascensore.
Il supercondominio, definito anche condominio complesso, è una struttura costituita da più edifici, anch’essi condomìni. Si tratta della fattispecie opposta al condominio parziale. Esso ha alcuni –o tutti gli- impianti o servizi in comune tra i diversi edifici. Si può trattare, ad esempio, del viale d’ingresso, dell’impianto centrale per il riscaldamento, dei locali per la portineria, dell’alloggio del portiere: questi beni sono collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili componenti il condominio complesso. L’accessorietà necessaria di questi beni e servizi comuni fa nascere il condominio quale complesso residenziale e non l’istituto della comunione. Il principio generale è l’esistenza del condominio per questi beni e servizi comuni, salvo che sia stata sancita la semplice comunione. Non così nel caso in cui si tratti di beni non necessari: si ha semplice comunione –e non la fattispecie complessa condominiale- per quei beni o servizi comuni dotati di propria autonomia, salvo diversa volontà dei condomini. (Cass., 4340/2013; Cass. 13883/2010; Cass., 2305/2008)
Come osservato a commento dell’art. 1117 c.c., i beni contemplati da questa norma sono solo indicativi. Non deve essere esclusa la fattispecie condominiale se si tratta di cose o servizi legati da un vincolo di accessorietà o di necessità degli edifici o delle unità abitative non contemplate dalla norma. L’esempio sopra riportato della piscina è proprio in questi termini.

(fonte sole 24 ore)