Quando nasce un condominio!!

Quando si affronta il tema della costituzione di un condominio, spesso si pensa che occorra adempiere a particolari formalità imposte dalle leggi e dai regolamenti.
Così non è in quanto il condominio negli edifici – ossia quella particolare forma di comunione nella quale coesistono beni di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune – nasce per il sol fatto che le unità immobiliari in esso ubicate appartengano distintamente a due diversi proprietari.
Per la nascita del condominio non è necessario un formale atto di costituzione, essendo sufficiente la presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà delle distinte unità immobiliari che lo compongono e la presenza di talune parti comuni, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire all’utilizzazione ed al godimento delle parti di proprietà esclusiva (Cass. S.U. 2046/2006).
Il condominio dunque si costituisce ex se ed ope legis, al verificarsi di una serie di presupposti di fatto e di diritto, senza necessità di alcuna attività da parte dei soggetti interessati, né tanto meno ad opera di organi giudiziari o amministrativi
La “costituzione” del condominio è un mero fatto cui l’ordinamento riconosce determinati effetti giuridici.
La questione è stata di recente approfondita dalla Cassazione che ha concluso, conformemente al proprio consolidato orientamento, nei seguenti termini: << la particolare comunione regolata dagli artt. 1117 ss. cod. civ. si costituisce, Ipso aure et facto, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, nel momento in cui l'unico proprietario di un edificio questo frazioni in più porzioni autonome la cui proprietà esclusiva trasferisca ad una pluralità di soggetti od anche solo al primo di essi, ovvero più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso da origine, così anche il supercondominio, istituto d'elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale basato sull'interpretazione estensiva delle norme dettate per il condominio negli edifici, viene in essere, del pari Ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati” (Cass., Sez. 2^, 31 gennaio 2008, n. 2305)>> (Cass. 886/2011 n. 886).
La questione, nei termini sopra esposti, ha delle significative conseguenze in materia di gestione delle cose comuni. Poichè la nomina dell’amministratore è obbligatoria solamente al superamento di una determinata soglia numerica (art. 1129 c.c.), in questo contesto è altrettanto vero che l’amministrazione dei beni comuni dev’essere condivisa da tutti gli interessati anche se gli stessi sono solamente due. La Cassazione a Sezioni Unite ha messo in rilievo che le norme sul condominio negli edifici sono applicabili anche ai così detti condomini minimi (Cass. S.U.. 2046/06).
Se dovesse sorgere un problema inerente la conservazione di un parte comune (si pensi alle scale, all’ascensore ecc.) i condomini dovrebbero risolverlo concordemente o comunque nel rispetto delle metodologie deliberative previste dal codice civile.
Il fatto che per vari motivi non si sia mai tenuta un’assemblea non è motivo dirimente, né tantomeno la prima adunanza avrà bisogno di rispettare particolari forme per essere valida.
La Cassazione 27640/2013 individua il momento e i principi che regolano la nascita del condominio ed descrive i modi e i tempi attraverso i quali è possibile escludere dei beni dalle parti comuni (ex art. 1117 c.c.) del condominio.
(fonte sole 24 ore)