Capita spesso, in occasione di lavori di ristrutturazione, per esempio alle facciate, che l’impresa incarcata dal condominio debba posizionare alcuni ponteggi o c.d. “castello di tiro”, in un cortile di proprietà esclusiva di un condomino.
Altrettanto spesso capita che il condominio interessato non sia del tutto d’accordo ad accettare per mesi nel suo giardino, l’ingombro ed il disagio che possono dare ponteggi ed operai che vanno avanti e indietro.
Vediamo, al proposito cosa dice la Legge.
L’art. 843 del codice civile statuisce che proprietario, deve consentire l’accesso e il passaggio nel suo fondo per consentire la riparazione o la costruzione di un muro o altra opera propria del vicino oppure comune, sempre che queste opere vengano ritenute necessarie, e non sia la possibile utilizzare altri spazi.
Il codice civile, poi, al secondo comma statuisce che, se l’accesso causa danni al proprietario, è dovuta un’adeguata indennità.
In sostanza, quindi, se vi è necessità di eseguire dei lavori, il proprietario non può rifiutare al vicino o al condominio di accedere sulla sua proprietà, ma ha diritto ad una indennità nel caso questo accesso produca dei danni.
Ma qual è il danno effettivamente risarcibile? Il diritto all’indennizzo sorge automaticamente?
Nel corso del tempo, sul tema, la giurisprudenza ha fornito due orientamenti di senso opposto: sulla base di una prima interpretazione, non è dovuto alcun indennizzo per la sola occupazione della proprietà privata con strumenti e ponteggi, ma tale diritto sorge solo in caso di danni ulteriori; sulla base della seconda interpretazione, il diritto all’indennizzo sorgerebbe anche solo per l’occupazione del suolo, in quanto vi sarebbe comunque una diminuzione del godimento di un bene privato, che andrebbe indennizzata.
E’ il caso di specificare che il primo orientamento è sicuramente quello maggioritario. Il diritto all’indennizzo, non sorge automaticamente, ma il danno indennizzabile deve essere dimostrato, sia nella sua presenza sia nella sua entità.
Ha seguito questo orientamento il Tribunale di Sassari, che con sentenza n. 1154 del 16.11.2022, richiamando la sentenza della Corte di Cassazione n. 20540 del 2020, ha statuito che il proprietario ha diritto ad un’indennità solo qualora il passaggio e l’accesso sulla sua proprietà producano danni, che devono comunque essere rigorosamente dimostrati. Escludendo quindi un’indennità automatica per la sola occupazione.
In questa vicenda un condomino aveva richiesto al condominio una indennità di occupazione per aver consentito il posizionamento di alcuni ponteggi sulla sua proprietà (adibita ad esercizio di un’impresa), posizionamento che era durato ben 406 giorni invece degli 80 previsti.
Il condomino evidenziava che a fronte di una superficie di circa 300 metri quadrati, i ponteggi occupavano 113,60 metri quadrati, comportando un minor utilizzo del bene.
Il tribunale di Sassari, nella sentenza sopra citata ha rigettato la domanda del condomino ritenendo che lo stesso non avesse provato un effettivo danno subito dalla occupazione.
Viceversa, il Tribunale di Nocera Inferiore, con sentenza n. 1266 del 11.06.2023, ha valutato che la riduzione di fruibilità derivante alla occupazione di una parte di un cortile di proprietà, facesse sorgere il diritto ad una indennità, intesa come preventiva liquidazione del danno.
In questa vicenda un condomino chiedeva un indennizzo per l’occupazione non autorizzata di uno spazio di sua proprietà da parte di una ditta che aveva in appalto alcuni lavori condominiali. Il Tribunale nominava un consulente tecnico, che escludeva danni a beni di proprietà del condomino, ma rilevava che i ponteggi avevano causato, per molto tempo, una riduzione della fruibilità degli spazi ed, in forza di ciò, ha condannato il condominio al pagamento di un’indennità a favore del condomino.
Pertanto, sebbene gli orientamenti giurisprudenziali possano apparire di segno diverso, il proprietario esclusivo di uno spazio sui cui debbano essere posizionati dei ponteggi o altre attrezzature indispensabili alle riparazioni, non potrà rifiutare l’accesso e, per la liquidazione di una indennità, dovrà dimostrare l’effettiva presenza ed entità di eventuali danni.
Altra situazione, in caso di posizionamento di ponteggi, riguarda i soggetti che gestiscono un’attività commerciale – per esempio negozio, bar o ristorante – all’interno di un condominio, e subiscano una diminuzione di introiti a causa di ponteggi necessari ad eseguire lavori condominiali.
Con sentenza n. 1689 del 06.04.2023 il Tribunale di Palermo, ha rigettato la domanda di un negoziante che aveva richiesto un indennizzo al condominio perché, a causa del posizionamento di ponteggi, aveva subito una riduzione di introiti. Nel caso in esame il Tribunale ha rigettato la richiesta del negoziante perché non ha ritenuto adeguatamente dimostrato il calo di incassi.
Vi è però da segnalare che altre sentenze in casi simili (Tribunale di Milano sentenza 5904/2021; Tribunale di Vasto sentenza 305/2022) hanno condannato il condominio al pagamento di indennità per l’eccessiva durata della installazione dei.
In definitiva, quindi, i lavori condominiali non possono essere impediti e vanno sopportati dai titolari di attività commerciali, ma a patto che la loro durata non sia eccessiva. In caso di eccessiva e non ragionevole durata dei lavori, il negoziante potrà agire contro il condominio a tutela dei propri diritti.
Avv. Mario Barellini
