Regolamento contrattuale

Il regolamento è un atto attraverso il quale il condominio stabilisce le proprie regole fondamentali. Ogni condominio con più di dieci condomini deve dotarsi di regolamento, all’interno del quale, vi sono regole inerenti all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese, alle norme poste a tutela del decoro architettonico dell’edificio e quelle relative all’amministratore. Il regolamento è efficace verso tutti i condomini in quanto esso viene allegato all’atto di compravendita immobiliare dell’appartamento sito nello stabile, e acquistando la propria casa, il proprietario dichiara di accettare il regolamento.

In generale, le norme che sono poste alla base della gestione del condominio, che devono essere rispettate da tutti i condomini e che possono essere rafforzate mediante la previsione di sanzioni che l’amministratore deve irrogare per i comportamenti vietati.

A seconda del momento della redazione, del soggetto redigente, dell’efficacia, ecc, i regolamenti si dividono in due categorie: il regolamento è detto di tipo contrattuale se viene predisposto dal costruttore dell’edificio al momento della nascita del condominio, ossia con l’atto di compravendita con il quale aliena la prima abitazione a un altro soggetto. In alternativa, la legge chiarisce la possibilità per ciascun

singolo condomino di prendere l’iniziativa per la formazione del regola­

mento. In tal caso il testo del regolamento (assembleare)verrebbe approvato dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

La fondamentale differenza tra un regolamento di tipo contrattuale e uno di tipo assembleare sta nella possibilità per la prima tipologia di regolare e limitare i diritti dei condomini, cosa che il regolamento assembleare non può fare.

L’assemblea ha possibilità di cambiare il regolamento condominiale con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

Tale maggioranza, tuttavia, consente solo l’approvazione e la modifica di un regolamento di tipo assembleare. Il regolamento contrattuale può essere modificato unicamente con l’unanimità di tutti i condomini ma questa modifica potrà riguardare anche i diritti dei singoli, limitandoli e regolandoli in modo differente. Gli assenti e i dissenzienti, comunque, hanno diritto di impugnare l’approvazione di un regolamento contrattuale entro 30 giorni dalla sua approvazione o dalla sua comunicazione.

Infine, ricordiamo che è possibile per l’amministratore comminare sanzioni ai condomini che non rispettino il regolamento. Tali sanzioni (comprese tra i 200 e gli 800 euro), però, possono essere irrogate soltanto se vengono rispettati alcuni principi: questa deve essere già prevista nel regolamento al momento del compimento della condotta contestata e può essere soltanto a carattere pecuniario senza alcuna altra possibilità. È importante specificare che a essere sanzionati sono unicamente i proprietari e non anche i locatari e gli usufruttuari che si rendano responsabili di violazioni. Una volta incassata, la sanzione deve essere versata dall’amministratore in un fondo condominiale per fare fronte a spese ordinarie.