Quando il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere redatto un regolamento di condominio che contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese (secondo le tabelle millesimali allegate), secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento o per la revisione di quello già esistente. Il regolamento, comunque, dovrà essere approvato dall’assemblea secondo le maggioranze previste dal c.c.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo intaccare i diritti di ciascun condomino, quali risultanti da atti di acquisto e convenzioni.
Il regolamento, inoltre, deve essere redatto in forma scritta in quanto vi è l’obbligo di allegarlo al registro dei verbali.
Secondo l’attuale legislazione, esistono tre tipologie di regolamenti:
- Il regolamento assembleare è caratterizzato da procedure e limiti propri del funzionamento assembleare. Le sue clausole disciplinano l’uso delle parti comuni, non potranno pregiudicare i diritti dei singoli sulle parti di proprietà esclusiva potranno essere modificate con le stesse maggioranze previste per la loro prima approvazione.
Ciascun condomino può attivarsi affinché l’assemblea ne discuta l’adozione e, nel caso in cui questo debba essere adottato obbligatoriamente, l’assemblea non può rigettare l’istanza.
- Il regolamento convenzionale è predisposto dal costruttore ed allegato ai singoli atti di compravendita. Si caratterizza per l’origine negoziale, per la possibilità di disciplinare l’uso della proprietà privata e della proprietà comune secondo regole ben precise che possono anche consistere in una limitazione dei diritti del singolo.
Resta, comunque, fermo il fatto che queste disposizioni limitative devono essere espressamente e chiaramente manifestate dal testo o, comunque, devono risultare da una volontà desumibile in modo non equivoco da esso. Il regolamento convenzionale, inoltre, vincola i successivi acquirenti purché le clausole limitative vengano trascritte nell’atto di compravendita.
Nel caso in cui si desideri modificare una clausola concernente le parti comuni, sarà sufficiente la maggioranza prescritta dal c.c., mentre nel caso in cui si voglia agire su una clausola concernente parti in proprietà esclusiva sarà necessaria l’unanimità.
