L’amministratore di condominio è legato a quest’ultimo da un contratto assimilabile al mandato con rappresentanza (secondo cui l’amministratore a facoltà di agire in nome e per conto del condominio).
Affinché possa parlarsi di colpa contrattuale e di responsabilità è necessario che sia venuta meno quella diligenza tipica di qualunque soggetto di media avvedutezza ed accortezza, memore dei propri impegni e cosciente delle proprie responsabilità che è prevista per l’amministratore.
La valutazione della responsabilità va operata alla stregua degli specifici obblighi ed attribuzioni previsti in capo all’amministratore; questa, comunque, viene meno in presenza delle scriminanti del caso fortuito e della forza maggiore.
Le stesse norme sulla responsabilità e sulla sua esclusione si applicano, anche ad eventuali collaboratori dell’amministratore.
In caso di responsabilità extracontrattuale, peraltro, vi il condominio può essere ritenuto corresponsabile, insieme all’amministratore in quanto organo che lo ha nominato.
Ricordiamo che i compiti dell’amministratore sono quelli di predisporre i mezzi atti a garantire ai condomini la parità di godimento dei beni comuni e la regolarità dei servizi comuni, definendo in concreto eventuali provvedimenti improntati al raggiungimento di tali obiettivi. L’amministratore ha, dunque, un dovere di gestione e sorveglianza sull’uso delle cose e dei servizi comuni.
Per quanto concerne quest’ultimo punto, è necessario effettuare una distinzione tra atti di ordinaria e atti di straordinaria manutenzione: in relazione ai primi, l’amministratore ha il potere di stipulare i contratti necessari per eseguire i lavori necessari. In relazione ai secondi, invece, l’iniziativa dell’amministratore è subordinata alla preventiva autorizzazione dell’assemblea (salvo casi di urgenza) a causa dell’onere economico che detti lavori comportano.
L’amministratore ha, inoltre, il compito di intraprendere eventuali iniziative giudiziarie al fine di conservare i diritti inerenti le parti comuni dell’edificio e deve compiere qualsiasi attività giuridica tesa a preservare l’integrità del bene comune contro molestie o turbamenti messi in atto da qualsiasi soggetto, sia esso un condomino o un terzo.
A fini della revoca dell’amministratore, qualunque condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea a tale scopo. Qualora l’assemblea decida nel senso del mantenimento dell’incarico, qualsiasi condomino potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria.
